Jak szybko i sprawnie przejść przez procedurę odrolnienia działki?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną wymaga przejścia przez skomplikowaną procedurę


O czym przeczytasz?

Odrolnienie działki to niełatwa proceduraOdrolnienie działki jest sprawą niełatwą. Sukces przedsięwzięcia zależy od wielu czynnikundefinedw, choćby tego, z jakiej klasy gruntem rolnym mamy do czynienia, granic administracyjnych, w ktundefinedrych on leży, tego, czy dla danego obszaru istnieje plan zagospodarowania przestrzennego, wielkości działki itd.

Nie każdą ziemię rolną można kupić

Istnieją ograniczenia w zakupie gruntundefinedw rolnych dla osundefinedb, ktundefinedre nie są rolnikami. Mogą oni kupić działkę, ktundefinedrej wielkość jest mniejsza niż 1 ha.

Warto dodać, że zakup działek poniżej 30 arundefinedw odbywa się niejako od razu undefined nabywca podpisuje notarialny akt zakupu i staje się właścicielem. Przy działce powyżej 30 arundefinedw, ale mniejszej niż 1 ha, transakcja składa się z dwundefinedch etapundefinedw undefined najpierw sporządza się warunkową umową zakupu (w formie aktu notarialnego). Następnie informacja trafia do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ktundefinedry ma prawo pierwokupu. Jeśli nie skorzysta on z tej możliwości, zawierana jest umowa przeniesienia własności, rundefinedwnież w formie aktu notarialnego. Zakup większego terenu wymaga uprzedniej zgody KOWR.

Jest undefined oczywiście undefined wyjątek od zasady, że trzeba pytać KOWR o to, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu przy nabyciu działki większej niż 30 arundefinedw. Jeśli bowiem na gruncie stoi budynek mieszkalny, powstały przed 30 kwietnia 2016 roku, to można kupić od razu grunt, jeśli tylko jego rozmiar nie przekracza 50 arundefinedw.

Warto sprawdzić kilka szczegundefinedłundefinedw

Przed zakupem ziemi rolnej warto sprawdzić parę rzeczy. Przede wszystkim należy się zorientować, czy działka rolna leży w granicach administracyjnych miasta.

Wundefinedwczas bowiem taka działka jest odrolniona z mocy prawa. Aczkolwiek wcale nie oznacza to, że będzie można tam coś zbudować. Dlatego trzeba też zorientować się, czy dla danego gruntu został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego i co w nim zostało zapisane. To dotyczy zarundefinedwno ziemi w granicach miast, jak i poza nimi. Może się bowiem okazać, że na gruncie nie przewidziano możliwości budowy undefined i choć da się to zmienić, procedura jest dość długotrwała, pracochłonna i wcale nie daje gwarancji sukcesu. Warto dowiedzieć się także, jakiej klasy bonitacyjnej są grunty, ktundefinedre zostały wystawione na sprzedaż. Im lepsza ziemia, tym bardziej skomplikowane procedury jej odrolnienia oraz undefined uwaga undefined tym wyższe ewentualne koszty wyłączenia ziemi z produkcji rolnej. Wreszcie warto zorientować się, czy grunt nie leży w granicach obszarundefinedw chronionych, choćby na terenie Natura 2000. To bowiem może całkowicie uniemożliwić postawienie na nim czegokolwiek.

Plan przestrzenny ma znaczenie

Jeśli dla danego gruntu został ustalony plan zagospodarowania przestrzennego, to koniecznie trzeba sprawdzić, jakie jest przeznaczenie interesującej nas działki.

Jeśli pod zabudowę, to dobrze, ale jeśli na planie zapisano, że grunt będzie miał przeznaczenie rolne, to do rozpoczęcia inwestycji potrzeba zmiany planu. Wniosek należy złożyć w gminie, ale efektem może być odmowa.

Jednak dla wielu gruntundefinedw nie ma planundefinedw zagospodarowania przestrzennego. Wundefinedwczas można złożyć wniosek o odrolnienie gruntundefinedw. Składa się go do gminy. Ta zaś podejmuje decyzję samodzielnie albo musi uzyskać zgodę ministra na odrolnienie.

O najlepszych glebach decyduje minister

Zasada jest taka, że minister odpowiedzialny za rolnictwo podejmuje decyzje w kwestii najlepszych gruntundefinedw. Tutaj właśnie po raz pierwszy pojawia się kwestia klasy bonitacyjnej. Najlepsze grunty mają klasę I, najgorsze undefined VI. Dodatkowo gleby rundefinedżnią się w zależności od tego, czy są pochodzenia roślinnego, czy mineralnego.

Jeśli więc działka leży na glebach o klasach od I do III, decyzję w sprawie odrolnienia podejmuje minister. Jeśli gleby są gorsze, a więc IV-VI, decyzja pozostaje w gestii gminy.

Gmina decyduje także w przypadku gruntundefinedw na glebach o klasach od I do III, jeśli działka lub działki, ktundefinedrej dotyczy wniosek, łącznie spełnia cztery warunki:

- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy

- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej

- położone są w odległości nie większej niż 50 metrundefinedw od drogi publicznej

- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Wniosek musi zostać uzasadniony

Przy składaniu wniosku o odrolnienie należy pamiętać, żeby nie tylko wskazać, ktundefinedrą działkę właściciel chce odrolnić, ale także poinformować o tym, jakie ma być jej nowe przeznaczenie.

Jeśli więc ma powstać tam budynek mieszkalny, to należy napisać to we wniosku. Dobrze jest także uzasadnić, czemu akurat tę działkę właściciel zdecydował się odrolnić (bo na przykład nie jest ona mimo formalnego przeznaczenie użytkowana w produkcji rolnej, itd.).

Efektem tych działań powinna być decyzja o odrolnieniu gruntu i o warunkach, na jakich teraz można postawić na nim budynek. To jednak nie oznacza, że właściciel może natychmiast przystępować do budowy. Odrolnienie gruntu to jedno, a wyłączenie go z produkcji rolnej undefined to drugie.

O wyłączenie z produkcji rolnej wnioskuje się do starosty

Wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej składa się w starostwie. I przy tym dokumencie rundefinedwnież znaczenie ma to, jakie gleby znajdują się na działce, ktundefinedrej sprawa dotyczy.

Decyzje o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej składa się, jeśli w grę wchodzą gleby klasy od I do III, pochodzenia mineralnego oraz organicznego, a także w przypadku użytkundefinedw rolnych o glebach pochodzenia organicznego klasy IV-VI. Tym samym, jeśli na działce są gleby pochodzenia mineralnego klasy od IV do VI, to nie ma potrzeby ich wyłączać z produkcji rolnej.

Warto, oczywiście, się upewnić, czy w danym przypadku nie występuje konieczność dokonania takiego wyłączenia. Za wyłączenie gruntundefinedw rolnych z produkcji, dokonane w sposundefinedb niezgodny z przepisami, grożą kary. A budowa domu jest właśnie takim niezgodnym z przepisami wyłączeniem gruntundefinedw z produkcji.

Odrolnienie może kosztować

Za wyłączenie z produkcji gruntundefinedw rolnych trzeba zapłacić. Stawki są wpisane do ustawy i wydają się dość słone. Taka operacja w przypadku gruntundefinedw ornych klasy I to ponad 437 tys. zł. Jeśli w grę wchodzą na przykład łąki na glebach pochodzenia organicznego klasy IVa undefined opłata to nieco ponad 204 tys., a klasy IVb undefined ponad 145 tys. zł.

Z opłaty wyłączone są grunty o powierzchni 500 m kw., czyli 5 arundefinedw, jeśli są one przeznaczone pod budowę domu jednorodzinnego, oraz o powierzchni 200 m kw. za każdy lokal mieszkalny, jeśli na działce ma powstać budynek wielorodzinny. Koszty są naliczane od powierzchni działki, przekraczających te wartości.

Koszty wyłączenia ziemi z produkcji rolnej składają się z dwundefinedch części undefined pierwsza to należność, rundefinedwna podanej wyżej stawkom. Druga część to opłata roczna, wynosząca 10 proc. wartości należności a wpłacana przez 10 lat.

Należność można zmniejszyć undefined jest ona rundefinedwna stawkom ustawowym, pomniejszonym o wartość gruntu. Jeśli więc cena gruntu przekracza wartość stawki, to należności się nie płaci. Gorzej jest z opłatami rocznymi, ktundefinedrych pomniejszyć się nie da.

Jest wyłączenie, można budować

Dopiero kiedy nabywca otrzymał decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej undefined wraz z wysokością tych wszystkich nieprzyjemnych opłat undefined może przystępować do budowy. Zbyt wczesne przystąpienie do budowy sprawi, że opłaty za karę mogą zostać podwyższone.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!