Centralny Port Komunikacyjny. Realny plan czy fantazja? Ruszył wykup gruntów.

Pierwsza faza wykupu nie wieszczy spokoju. Tym bardziej, że cała inwestycja obejmuje także powstanie autostrady. Czym jest CPK i jak przebiega wywłaszczenie gruntu? Czy można z tego typu przedsięwzięciami skutecznie walczyć?


O czym przeczytasz?

CPK – umocowanie prawne

Podstawę rozważań nad kwestią wykupu gruntów pod CPK stanowi przede wszystkim ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym oraz uchwała Rady Ministrów nr 156 z dnia 28 października 2020 r. w sprawie ustanowienia programu wieloletniego – „Program inwestycyjny Centralny Port Komunikacyjny. Etap I. 2020-2023”.

Powyższe regulacje uzupełniane są ponadto o przepisy zawarte w:

  1. zarządzeniu nr 7 Ministra Infrastruktury z dnia 28 marca 2019 r. w sprawie ustalenia Regulaminu organizacyjnego Rady do spraw budowy Centralnego Port u Komunikacyjnego;
  2. rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 18 lutego 2020 r. w sprawie gmin, dla których będą sporządzane wykazy nieruchomości Skarbu Państwa;
  3. obwieszczeniu Ministra Infrastruktury z dnia 24 września 2020 r. w sprawie ogłoszenia Zasad Zarządzania.

CPK – definicja

CPK, czyli Centralny Port Komunikacyjny to planowany węzeł przesiadkowy między Warszawą i Łodzią, który zintegruje transport lotniczy, kolejowy i drogowy. W ramach tego projektu w odległości 37 km na zachód od Warszawy, na obszarze około 3.000 hektarów, zostanie wybudowany Port Lotniczy Solidarność – centralne lotnisko dla Polski i hubu przesiadkowego dla Europy Środkowej i Wschodniej.

W skład CPK wejdą też inwestycje kolejowe: węzeł w bezpośredniej bliskości portu lotniczego i połączenia na terenie kraju, które umożliwią przejazd  między Warszawą a największymi polskimi miastami w czasie nie dłuższym niż 2,5 godziny.

Zgodnie z przyjętymi założeniami, inwestycja obejmie sieć 1.800 kilometrów linii kolejowych, 400 kilometrów dróg ekspresowych, a także umożliwi stworzenie ponad 150.000,00 nowych miejsc pracy.

Realizacja budowy CPK stanowi cel publiczny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym).

Inwestycje w ramach CPK

  1. Port Lotniczy

Planowana budowa Portu Lotniczego Solidarność będzie stanowiła węzeł łączący transport lotniczy, kolejowy i drogowy. Inwestycja obejmie zarówno port lotniczy jak też zintegrowaną z portem stację kolejową. W ramach budowy powstać ma także tzw. Airport city, na którego terenie powstaną m.in.: centra biznesowe, hotele, parkingi, budynki usługowe i centrum logistyczne.

Według obecnych założeń, w pierwszej fazie lotnisko będzie posiadało dwie drogi startowe, umożliwiające obsługę 400.000,00 operacji lotniczych rocznie i terminal pasażerski o przepustowości do 45.000.000,00 pasażerów rocznie. Docelowo, teren lotniska będzie umożliwiał rozbudowę infrastruktury do czterech dróg startowych i 100.000.000,00 pasażerów rocznie.

  1. Inwestycje kolejowe

Zgodnie z przyjętym projektem, inwestycje kolejowe będą realizowane przez Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. (w zakresie budowy nowych linii kolejowych o długości ok. 1.800 kilometrów), PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. (w zakresie modernizacji istniejących linii kolejowych, którymi zarządza, a także budowy nowych odcinków w ramach projektów obecnie przygotowywanych oraz niewielkich odcinków, stanowiących uzupełnienie istniejącej sieci) oraz Instytut Kolejnictwa (w zakresie zwiększenia potencjału infrastruktury badawczej). Na przedmiotową inwestycję kolejową ma złożyć się 12 ciągów komunikacyjnych.

  1. Inwestycje drogowe

Zgodnie z projektem, inwestycje drogowe będą realizowane przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad. Inwestycje te mają obejmować:

  1. budowę Obwodnicy Aglomeracji Warszawskiej (OAW) - ring w standardzie drogi ekspresowej lub autostrady przebiegający w odległości około 40-50 km od centrum Warszawy, m.in. w bezpośrednim sąsiedztwie CPK. Droga ta usprawni dojazd z kierunków innych niż obsługiwane przez A2;
  2. budowę drogi S10 łączącej OAW z autostradą A1 w rejonie Torunia - S10 stworzy powiązanie CPK z rejonem Płocka i województwem kujawsko-pomorskim oraz odcinkiem autostrady A1, a także istotnie usprawni funkcjonowanie sieci drogowej w zachodniej części województwa mazowieckiego;
  3. rozbudowę autostrady A2 na odcinku Łódź – Warszawa o dodatkowy pas ruchu w każdym kierunku.

Wykup gruntów pod CPK

W celu realizacji założeń programu inwestycyjnego CPK podjęto działania zmierzające do pozyskania działek pod budowę węzła przesiadkowego. Spółka CPK opracowała sześć sposobów pozyskiwania gruntów - tzw. źródeł zasilania Zasobu Nieruchomości CPK do których należą:

  1. Program Dobrowolnych Nabyć (PDN),
  2. Przyjmowanie do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa jednostek samorządu terytorialnego,
  3. Nieruchomości zamienne przeznaczone na finalizację transakcji w ramach PDN,
  4. Komercyjne nabywanie nieruchomości,
  5. Aporty nieruchomości Skarbu Państwa,
  6. Wywłaszczenie.

Wywłaszczenie nieruchomości – co to dokładnie znaczy?

Podstawowe kwestie związane z wywłaszczeniem nieruchomości kształtowane są w oparciu o treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią art. 112 ww. ustawy, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Ponadto nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Odnosząc się natomiast do przepisów zawartych bezpośrednio w ustawie o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, na szczególną uwagę, w kwestiach związanych z wywłaszczeniem, zasługuje art. 48. Wprowadza on następujące zasady związane z wywłaszczeniem nieruchomości pod CPK:

  1. nieruchomości określone w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK, stają się własnością Skarbu Państwa za odszkodowaniem;
  2. nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona (nie dotyczy
    to wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego oraz ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość);
  3. wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość lub jej część;
  4. jeżeli wywłaszczeniem objęta jest część nieruchomości, a pozostała część nieruchomości nie nadaje się do wykorzystywania w dotychczasowy sposób albo zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem,
    na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego Inwestor nabywa pozostałą część, w drodze umowy, na rzecz Skarbu Państwa (przez wykorzystanie w dotychczasowy sposób należy rozumieć wykorzystanie nieruchomości w jej faktycznym stanie zagospodarowania lub dokonanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości zgodnej z ostatecznym pozwoleniem na budowę).

Wywłaszczenie gruntu pod CPK jako ostateczność

Koniecznym jest podjęcie przez spółkę CPK szeregu działań zmierzających do nabycia gruntów pod budowę węzła przesiadkowego. W celu realizacji przyjętego przez nią założenia, spółka ma na celu nabywanie nieruchomości przede wszystkim na podstawie umów cywilnoprawnych (umów sprzedaży i zamiany).

Jeśli jednak, spółka nie będzie mogła wypracować niezbędnego konsensusu z właścicielami nieruchomości, to nic nie stoi na przeszkodzie aby CPK pozyskał niezbędny dla niego grunt w wyniku wywłaszczenia nieruchomości za odszkodowaniem, w ramach tzw. decyzji lokalizacyjnej.

Wywłaszczenie nieruchomości pod realizację programu inwestycyjnego CPK, którego podstawę prawną stanowią przepisy ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, następuje z mocy prawa w stosunku do nieruchomości określonych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK.

Zgodnie z treścią art. 40 ust. 1 ww. ustawy, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wydaje wojewoda. Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK określa m.in. linie rozgraniczające teren inwestycji, zatwierdzenie podziału i scalenia nieruchomości, a także wykaz nieruchomości lub ich części, podlegających wywłaszczeniu oraz nieruchomości lub ich części, wobec których ogranicza się sposób korzystania z nieruchomości wraz ze wskazaniem sposobu ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości
(art. 40 ust. 2 ustawy).

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK zobowiązuje do wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez Spółkę Celową, a także stanowi podstawę do dokonywania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Nie wydaje się odrębnej decyzji o wywłaszczeniu.

Termin wydania nieruchomości wynosi 120 dni od dnia doręczenia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK.

Odszkodowanie w przypadku wywłaszczenia nieruchomości pod CPK

W związku z wywłaszczeniem nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości wywłaszczonych praw. Procedura ustalania wysokości odszkodowania składa się z dwóch etapów – w pierwszym z nich właściciel lub użytkownik wieczysty może wezwać Spółkę Celową do przedstawienia co najmniej dwóch nieruchomości zamiennych lub do przeprowadzenia negocjacji w zakresie wysokości odszkodowania.

W przypadku osiągnięcia konsensusu, postępowanie kończy się przeniesieniem praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby uprawnionej w drodze umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego lub uzgodnieniem wysokości odszkodowania w formie pisemnej.

Jeśli w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie uda się zawrzeć umowy przeniesienia własności nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania - negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji (drugi etap).

Wysokość odszkodowania ustala wojewoda (w II instancji minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa) na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie będzie można określić jej wartości rynkowej, z uwagi na niewystępowanie w obrocie takiego rodzaju nieruchomości, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania będzie wartość odtworzeniowa nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że wysokość odszkodowania może być powiększona o kwotę 10.000,00 zł (w przypadku, gdy wywłaszczenie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym został wyodrębniony przynajmniej jeden lokal mieszkalny), a także o 5% wartości nieruchomości (w przypadku wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie budowy CPK).

Ważne! W ustawie wprowadzono instytucję zaliczki. W przypadku gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, na wniosek osoby uprawnionej wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w decyzji przez wojewodę.

Ponadto ustawa przewiduje także wypłatę odszkodowania za ustanowienie ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje za czas korzystania z nieruchomości na potrzeby realizacji inwestycji, za szkody powstałe wskutek zdarzeń związanych z korzystaniem z nieruchomości w celu realizacji inwestycji oraz za korzystanie z nieruchomości w związku z użytkowaniem obiektów i urządzeń.

Ustalenie wysokości odszkodowania poprzedza się negocjacjami.

Czy możliwe jest odwołanie od decyzji określającej wysokość odszkodowania?

Z dniem doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK wszczyna się postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. W terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości uprawniony jest do wezwania Spółki Celowej do przedstawienia oferty nieruchomości zamiennych, lub rozpoczęcia negocjacji dotyczących wysokości odszkodowania.

Jeżeli jednak w terminie 2 miesięcy od dnia wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania nie udało się zawrzeć umowy przeniesienia prawa do nieruchomości zamiennej lub uzgodnić wysokości odszkodowania, negocjacje podlegają zakończeniu, a ustalenie odszkodowania następuje w drodze decyzji.

Jeśli jednak strona nie zgadza się z wysokością odszkodowania wskazaną w treści decyzji, to uwzględniając zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, należy przyjąć, iż przysługuje jej prawo do złożenia odwołania od decyzji administracyjnej.

Strona, która nie zgadza się z wysokością odszkodowania może w terminie 14 dni od doręczenia strona może ona wnieść odwołanie do organu wyższej instancji – tj. do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa (art. 59 ust. 10 ustawy o CPK).

Minister właściwy ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, jako organ II instancji ma trzy możliwości rozstrzygnięcia w przedmiocie wniesionego przez stronę odwołania.

Organ odwoławczy może:

  1. utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję;
  2. zmienić zaskarżoną decyzję i orzec merytorycznie;
  3. uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać organowi I instancji sprawę do ponownego rozpoznania.

W sytuacji gdy organ II instancji utrzyma w mocy zaskarżoną decyzję, stronie przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie decyzji organu II instancji.

W wyniku przeprowadzonego na podstawie skargi postępowania, wojewódzki sąd administracyjny ma możliwość utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję organu II instancji, bądź uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W przypadku utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji przez wojewódzki sąd administracyjny strona ma możliwość wniesienia od wyroku wojewódzkiego sądu administracyjnego skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Naczelny Sąd Administracyjny może oddalić skargę lub ją uwzględnić i uchylić zaskarżone orzeczenie.

Jeśli jednak organ II instancji wyda merytoryczne orzeczenie w sprawie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, strona może zgodzić się z jego rozstrzygnięciem i wówczas oczekiwać na wypłatę odszkodowania. W sytuacji gdy strona nie zgadza się z decyzją organu II instancji, nic nie stoi na przeszkodzę aby wniosła skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Organ II instancji może także orzec o uchyleniu zaskarżonej decyzji i przekazaniu jej do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W takiej sytuacji organ I instancji ponownie przeprowadzi postępowanie uwzględniając zalecenia organu II instancji.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować