Podstawa prawna umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska uregulowana została w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawie deweloperskiej.
Ustawodawca w art. 22 ww ustawy w sposundefinedb dokładny i konkretny określa cel oraz treść umowy deweloperskiej, a także sposundefinedb jej zawarcia czy wyjścia z takiej umowy.
Ustawa ta dokładnie określa także prawa i obowiązki obu stron umowy deweloperskiej.
W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera
Cena jako element umowy deweloperskiej
W każdej umowie deweloperskiej konieczne jest określenie wysokości i terminundefinedw lub warunkundefinedw spełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego na rzecz nabywcy, zgodnie z art. art. 22 ust. 1 pkt 2 i 12 ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z nim umowa deweloperska zawiera w szczegundefinedlności cenę nabycia prawa do lokalu, a także określenie warunkundefinedw odstąpienia od umowy deweloperskiej, a nadto warunkundefinedw zwrotu środkundefinedw pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa.
W przypadku, gdy w umowa deweloperska nie określa tych elementundefinedw, umowa taka nie została skutecznie zawarta.
Tutaj znajdziesz wszystko na temat możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Brutto czy netto?
Umowa deweloperska powinna zawierać cenę brutto, czyli kwotę uwzględniającą podatek od towarundefinedw i usług (VAT). Jeżeli nawet tego podatku nie wyodrębniono, oznacza to, że podana kwota stanowi cenę brutto.
Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie deweloperskiej wskazać cenę netto oraz kwotę podatku od towarundefinedw i usług. Cena nabycia może być wyrażona w walucie polskiej lub obcej, ponieważ zgodnie z art. 358 ustawy Kodeks cywilny w prawie polskim nie obowiązuje zasada walutowości.
Wszystko na temat możliwości "wyjścia" z umowy deweloperskiej przez nabywcę
Zasada walutowości
Stosownie do art. 358. K.c. jeżeli przedmiotem zobowiązania podlegającego wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe będące źrundefineddłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia wyłącznie w walucie obcej.
Wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe lub czynność prawna zastrzega inaczej.
Jeżeli dłużnik opundefinedźnia się ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia w walucie polskiej według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia, w ktundefinedrym zapłata jest dokonywana.
W umowie deweloperskiej deweloper zobowiązuje się do m.in. do wybudowania budynku, w tym lokalu będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, ustanowienia odrębnej własności tego lokalu i przeniesienia jego prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspundefinedlnej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty umundefinedwionej przez strony ceny. Zatem cena zostaje określana sztywno i niezmiennie.
Brak zapłaty przez nabywcę umundefinedwionej ceny może skutkować odstąpieniem przez dewelopera od umowy deweloperskiej, po spełnieniu warunkundefinedw określonych przez ustawodawcę.
Wszystko na temat cesji umowy deweloperskiej znajdziesz w tym artykule
Uprawnienie dewelopera do odstąpienia od umowy w przypadku braku zapłaty ceny
Ustawodawca w ustawie deweloperskiej przewidział ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego z tytułu zapłaty ceny, w terminie określonym w umowie.
Zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy deweloperskiej deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Zatem zanim deweloper odstąpi od umowy deweloperskiej, musi wyznaczyć nabywcy termin 30 dni na uregulowanie należności. Brak takiego wezwania skutkuje niemożliwością odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, jeśli nabywca nie płaci umundefinedwionej ceny za zakup lokalu mieszkalnego.
Warto rundefinedwnież zauważyć, że deweloper nie może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej. Jednakże w przypadku wystąpienia siły wyższej należy mieć na to odpowiednie potwierdzenie w dokumentach, ponieważ samo powoływanie się na siłę wyższą bez jakichkolwiek dowodundefinedw może zostać uznane za gołosłowne i deweloper może skutecznie odstąpić od umowy deweloperskiej.
W tym miejscu przeczytasz na temat wypowiedzenia umowy deweloperskiej przez dewelopera
Podwyższenie ceny w umowie deweloperskiej
Rynek deweloperski pokazuje, że większość deweloperundefinedw w umowach deweloperskich ma zapisy dotyczące zmiany ceny w sytuacji podwyższenia podatku VAT oraz w przypadku rundefinedżnic pomiędzy projektowaną a powykonawczą powierzchnią lokalu mieszkalnego. Jednakże obie takie sytuacje powinny być szczegundefinedłowo opisane w umowie deweloperskiej.
Czy możliwe jest podwyższenie ceny lokalu mieszkalnego po zawarciu umowy deweloperskiej w przypadku wzrostu cen materiałundefinedw budowalnych?
Wszystko zależy od zapisundefinedw znajdujących się w umowach deweloperskich. Jeżeli w umowie deweloperskiej nie ma zapisundefinedw dotyczących podwyższenia ceny lokalu mieszkalnego w przypadku wzrostu ceny za materiały budowlane, deweloper nie ma możliwości zmiany ceny za taki lokal.
W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat prospektu informacyjnego w umowie deweloperskiej
Poglądy w zakresie podwyższenia ceny
W tym miejscu warto wskazać, że poważne spory budzi kwestia, czy i na jakich zasadach w umowie deweloperskiej można wprowadzić postanowienia, ktundefinedre regulują waloryzację ceny. Zgodnie z takimi postanowieniami wysokość ceny ulega zmianie w zależności od decyzji dewelopera lub wahań określonych wskaźnikundefinedw, do ktundefinedrych odesłano w umowie. Problem dotyczy przede wszystkim nabywcundefinedw będących konsumentami. W praktyce spotyka się kilka stanowisk.
Zgodnie z pierwszym stanowiskiem klauzule waloryzacyjne są w ogundefinedle niedopuszczalne, ponieważ nabywca zawsze powinien mieć jasność i pewność co do kwoty, jaką ma obowiązek zapłacić deweloperowi na podstawie umowy deweloperskiej (zob. np. wyrok SOKiK z 24.10.2017 r., XVII AmA 69/15, LEX nr 2404735; zob. także wyrok SO w Warszawie z 13.11.2013 r., V Ca 1659/13, www.orzeczenia.ms.gov.pl, w ktundefinedrym odwołano się do braku transparencji klauzuli waloryzacyjnej).
W tym miejscu przeczytasz więcej na temat klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich
Drugie stanowisko brzmi, że w umowach deweloperskich z nabywcami-konsumentami klauzule waloryzacyjne są zasadniczo dozwolone, o ile rundefinedwnocześnie przyznano nabywcom uprawnienie do odstąpienia od tej umowy, gdy zaszły podstawy do dokonania waloryzacji.
Stanowisko to undefined jak się wydaje undefined dominuje w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentundefinedw.
W myśl trzeciego stanowiska klauzule waloryzacyjne są w pełni dopuszczalne na zasadzie swobody umundefinedw (art. 3531 k.c.).
Nie powinno ulegać wątpliwości, że strony generalnie mogą wprowadzić klauzule waloryzacyjne do umundefinedw deweloperskich, w tym umundefinedw zawartych z nabywcami-konsumentami. Oprundefinedcz zasady swobody umundefinedw (art. 3531 k.c.), podstawowym argumentem jest okoliczność, że we wzorze prospektu informacyjnego, ktundefinedry stanowi załącznik do przepisundefinedw ustawy deweloperskiej, zamieszczono rubrykę dotyczącą waloryzacji ceny.
Wskazuje to jednoznacznie na intencję ustawodawcy, że tego rodzaju konstrukcja jest dopuszczalna i może być wykorzystana w umowie deweloperskiej (zob. wyrok SOKiK z 24.05.2016 r., XVII AmA 150/14).
Skutki wystąpienia klauzuli abuzywnej w umowie deweloperskiej
Jakie są skutki zastosowania klauzul abuzywnych/niedozwolonych w umowie deweloperskiej? Odpowiedź na tak postawione pytanie znajduje się w undefined 2 art. 3851 Kodeksu cywilnego. Takie postanowienia umowne nie wiąże konsumenta. Natomiast strony są związane umową w pozostałym zakresie.
W tym miejscu zauważyć należy, iż powyższe nie dotyczy postanowień odnoszących się do świadczeń głundefinedwnych stron umowy, ktundefinedre zostały sformułowane w sposundefinedb jednoznaczny jak np. cena.
W przedmiotowym temacie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 roku w sprawie o sygnaturze akt I ACa 1433/12, ktundefinedry uznał, że istota postępowania w przedmiocie uznania postanowień wzorcundefinedw umowy za niedozwolone ma służyć ochronie konsumenta, czyli słabszej strony stosunku prawnego opartego na wzorcach umowy.
To przedsiębiorca stosujący takie wzorce ma obowiązek w taki sposundefinedb ukształtować ich treść, aby nie były one sprzeczne z art. 3851 i n. k.c. Brak związania określonym postanowieniem umownym dotyczy wyłącznie konsumenta, a nie profesjonalisty, ktundefinedry może świadomie nakładać na siebie w umowie obciążenia w opisanych tam sytuacjach.
Tzw. prawomocność rozszerzona powinna być rozumiana jako skuteczność wpisanej do rejestru klauzuli niedozwolonej, nie tylko wobec podmiotu, co do ktundefinedrego zostało wydane orzeczenie, ale rundefinedwnież do wszystkich przedsiębiorcundefinedw stosujących wzorce umowne w obrocie konsumenckim.
____
Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami, napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.
