Działka budowlana - co to znaczy?
W obowiązującym stanie prawnym naczelna zasada brzmi, że budynki można wznosić jedynie na działce przeznaczonej na ten cel. Najczęściej jest to działka budowlana. W polskim ustawodawstwie, definicję działki budowlanej możemy znaleźć aż w trzech aktach prawnych.
Zgodnie ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, ktundefinedrej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektundefinedw budowlanych wynikające z odrębnych przepisundefinedw i aktundefinedw prawa miejscowego. Taka działka nie musi być zabudowana, zwykle jest ona dopiero przeznczona pod zabudowę.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami za działkę budowlaną uznaje zabudowaną działkę gruntu ktundefinedrej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynkundefinedw i urządzeń położonych na tej działce. W tym rozumieniu działką budowlaną może być tylko nieruchomość zabudowana, zatem działka niezabudowana nie jest działką budowlaną.
Działka budowlana w rozumieniu rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunkundefinedw technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, ktundefinedrej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektundefinedw budowlanych wynikające z rozporządzenia, odrębnych przepisundefinedw i aktundefinedw prawa miejscowego.
Zgodnie z powyższym, o tym czy działka jest budowlana czy nie, nie decyduje moment wylania fundamentundefinedw. Aby taka była, wystarczy że spełnia warunki określone we wskazanych powyżej ustawach.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Poszukiwanie wymarzonej działki pod budowę domu jest wbrew pozorom zadaniem trudnym. Nie zawsze idealne miejsce, może być przeznaczone pod zabudowę. Dlatego podczas poszukiwań warto zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ktundefinedry udostępniany jest na stronach internetowych urzędundefinedw gmin czy miast. Z planu tego z łatwością możemy wyczytać, czy interesująca nas działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową czy jest to teren wyłącznie np. rolniczy bądź przemysłowy. Jeżeli tak jest, to undefined co do zasady undefined niemożliwe będzie wybudowanie na niej domu.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady gminy lub rady miasta. Składa się z części tekstowej oraz rysunku, na ktundefinedrym oznaczone są wszystkie działki z danego obrębu wraz z określeniem funkcji jaką są objęte. Jeżeli wybrana przez nas działka w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową to z części tekstowej dowiemy się o wymiarach budynku jaki możemy wybudować, parametrach technicznych i innych podstawowych informacji.
Więcej informacji o miejscowych planach znajdziesz tutaj.
Ewidencja gruntundefinedw i budynkundefinedw
Zgodnie z art. 2 pkt 8 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, poprzez ewidencję gruntundefinedw i budynkundefinedw rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiundefinedr informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami czy lokalami.
Dane wynikające z ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw stanowią podstawę do planowania gospodarczego, planowania przestrzennego czy wymiaru podatkundefinedw i świadczeń.
Co zawiera ewidencja?
Ewidencja gruntundefinedw i budynkundefinedw jest publicznym rejestrem prowadzonym w systemie internetowym przez starostundefinedw i prezydentundefinedw miast. Zawiera szczegundefinedłowe informacje dotyczące danej nieruchomości. Ewidencja ta zawiera na bieżąco aktualizowane dane dotyczące:
- gruntundefinedw undefined a w szczegundefinedlności ich położenia, granic, powierzchni, rodzajundefinedw użytkundefinedw gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorundefinedw dokumentundefinedw, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład ktundefinedrej wchodzą grunty;
- budynkundefinedw undefined ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogundefinedlnych danych technicznych;
- lokali undefined ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.
Oprundefinedcz powyższych w ewidencji znajdziemy także informacje odnośnie:
- właścicieli nieruchomości,
- miejsca stałego pobytu lub adres siedziby właścicieli nieruchomości,
- wpisu do rejestru zabytkundefinedw,
- obszaru gruntu wyrundefinedżnionego w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw, a w szczegundefinedlności informację, czy grunt jest objęty formą ochrony przyrody,
- katastralnej wartości nieruchomości,
- umundefinedw dzierżawy, jeżeli od wykazania takich informacji w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw uzależnione jest nabycie praw wynikających z przepisundefinedw o ubezpieczeniu społecznym rolnikundefinedw, a także z przepisundefinedw o rozwoju obszarundefinedw wiejskich.
Zmiany w ewidencji
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 lipca 2010r. (I OSK 1327/09) potwierdził, że legitymacja do wystąpienia z żądaniem dokonania zmian w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw przysługuje jedynie właścicielowi względnie organom i jednostkom organizacyjnym. Przymiot strony w postępowaniu o dokonanie zmian w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw przysługuje jedynie podmiotom, ktundefinedrych prawa do nieruchomości podlegają ujawnieniu w ewidencji. Brak jest natomiast przesłanek do uznania, że interes prawny przysługuje potencjalnym (przyszłym) właścicielom nieruchomości, ktundefinedrzy zmian takich żądają. Nie jest zatem legitymowany do występowania w postępowaniu administracyjnym dotyczącym zmian w ewidencji gruntundefinedw i budynkundefinedw w charakterze strony ten, kto uzasadnia swundefinedj interes prawny zdarzeniami i okolicznościami przewidywanymi, takimi, ktundefinedre mają wystąpić dopiero w przyszłości.
Księga wieczysta
Zasadą w księgach wieczystych jest, że budynek ujawnia się tylko i wyłącznie wtedy, gdy stanowi odrębny przedmiot własności lub wyodrębniono znajdujące się w nim lokale albo znajdują się w nim lokale będące przedmiotem spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Trwale związane z gruntem budynki nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są jego częściami składowymi. Nie ma podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej budynku, ktundefinedry nie jest odrębną od gruntu nieruchomością (Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 czerwca 2016 r., IV CSK 602/15).
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego. Nieruchomości to zgodnie z art. 46 undefined 1 KC grunty, a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynkundefinedw, jeżeli na mocy przepisundefinedw szczegundefinedlnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. Przepis ten przyznaje użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynkundefinedw wzniesionych na gruncie, ktundefinedry ma w użytkowaniu wieczystym. To samo dotyczy budynkundefinedw, ktundefinedre wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wundefinedwczas wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego gruntu, na ktundefinedrym znajdują się budynki lub inne urządzenia, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, powinien zawierać wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej własności tych budynkundefinedw (postanowienie SN z 24 maja 2012 r., V CSK 264/11).
W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, jeżeli nie ujawniono w niej budynku, typ księgi wieczystej powinien stanowić undefinednieruchomość gruntowąundefined, a w rubryce undefinedsposundefinedb korzystaniaundefined odnoszącej się do rodzaju użytku wpis powinien być zgodny z zapisami ewidencji gruntundefinedw. W przypadku nabycia działki, z nieujawnionym na niej budynkiem nie stajemy się właścicielami samej działki, ale zgodnie z zasadą prawną znaną pod łacińską paremią superficies solo cedit (wszystko co na gruncie podąża za gruntem), jesteśmy właścicielami zarundefinedwno działki jak i znajdującego się na niej domu. Gdy budynek nie jest przedmiotem odrębnej własności, stanowi część grunty to sprzedaż gruntu wiąże się rundefinedwnocześnie z przejściem własności budynku.
