Budowa i eksploatacja windy w nieruchomości wspólnej. Jak to wygląda od strony prawnej?

Budowa windy, ale także odpowiedzialność za jej usterki to tematy, które pojawiają się w rozmowach mieszkańców z zarządcami budynków wielorodzinnych.Jakie czynności należy podjąć i dlaczego? Czym jest nieruchomość wspólna?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, ale także może pozywać i być pozwana.

Zatem wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wszystkich lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomość wspólna budynku mieszkalnego wielorodzinnego

W budynkach wielolokalowych, prócz wyodrębnionej własności poszczególnych lokali, istnieją także miejsca stanowiące tzw. wspólne części nieruchomości.

Zgodnie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie. Reasumując winda wchodzi w skład nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Więcej na temat części wspólnych w nieruchomości przeczytasz tutaj.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

W małej wspólnocie mieszkaniowej nie ma zarządu ani innych form organizacyjnych. Jednakże możemy spotkać się z zarządcą, który wybierany jest za zgodą wszystkich właścicieli. Do takich wspólnot zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. 

W takich wspólnotach nie ma obowiązku zwoływania zebrań ani nie są podejmowane uchwały. W myśl przepisów Kodeksu cywilnego, do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli a do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.  

Jeśli chodzi o duże wspólnoty mieszkaniowe, w których liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o powołaniu jedno lub kilkuosobowego zarządu.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokalu uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ale co to właściwie wszystko oznacza?

Powyższe zapisy oznaczają, że jeżeli wspólnota mieszkaniowa chciałaby zmienić dotychczasowe przeznaczenie części nieruchomości wspólnej i wybudować windę w budynku mieszkalnym wielorodzinnym to taka czynność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

W związku z czym potrzebna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała taka zapada większością głosów właścicieli lokali.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty oraz możliwości ich zmiany.

Jak są liczone głosy właścicieli?

Głosy właścicieli lokali liczone są według wielkości udziałów, co do zasady. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Uchwała do instalacji windy

W związku z powyższym do podjęcia uchwały w sprawie wybudowania windy na terenie nieruchomości wspólnej budynku mieszkalnego wielorodzinnego potrzebna jest większość głosów właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, jeśli takowe wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe, zauważyć należy, że do wybudowania takiej windy w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest wymagana zgoda wszystkich właścicieli lokali.

Warto pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa powinna podjąć również uchwałę udzielającą zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do wybudowania windy na terenie nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

W tym miejscu dowiesz się co musi zrobić wspólnota mieszkaniowa, która chciałaby zainstalować panele słoneczne na swojej nieruchomości.

Uchwała podjęta. Co dalej?

Jeżeli wspólnota mieszkaniowa podejmie już uchwałę w sprawie zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej to w dalszej kolejności należy zlecić przygotowanie ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z której wprost i jednoznacznie wynikać będzie, że konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego dopuszcza zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na windę.

Jeśli konstrukcja budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz jej elementy instalacyjne nie dopuszcza takiej zmianę to wówczas z ekspertyzy wynikać powinno jakie roboty należy wykonać, aby w ogóle można było dokonać takiej zmiany. Jeśli ekspertyzy techniczna budynku mieszkalnego wielorodzinnego wykluczy zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej na windę to wówczas nie można dokonać takiej zmiany.

Pozwolenie na budowę

Aby rozpocząć roboty związane ze zmianą przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, poza ekspertyzą techniczną, potrzebny jest odpowiedni projekt oraz uzyskanie pozwolenia na budowę lub dokonania skutecznego zgłoszenia robót budowlanych.

W tym miejscu dowiesz się jak uzyskać pozwolenie na budowę.

Co w sytuacji awarii, usterki części wspólnej? Na przykład windy

Odpowiedzialność za działanie windy ponosi wspólnota mieszkaniowa, czyli ogół właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Jeżeli zarząd nieruchomością wspólną został powierzony zarządcy to odpowiedzialność za prawidłowe działanie wspólnoty mieszkaniowej ponosi zarządca, któremu zarządzanie zostało powierzone.

Konserwacja windy – wyrok Sądu Najwyższego

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2015 roku, o sygnaturze akt V CSK 374/14 obowiązkiem zarządcy budynku, w którym znajduje się winda jest nie tylko jej konserwacja, ale także czuwanie nad jej stanem, a w razie stwierdzenia jakiegokolwiek uszkodzenia powodującego zagrożenie w bezpiecznym jej używaniu.

Dalej Sąd wskazuje, że nie można poprzestać na zawiadomieniu konserwatora o konieczności naprawy, lecz należy podjąć czynności, których celem jest niedopuszczenie do używania windy

Właściciele lokali mieszkalnych mogą zatem dochodzić odszkodowania za szkody powstałe w związku z niedziałaniem windy. Oczywiście każdy z właścicieli będzie zobowiązany do wykazania szkody i jej wysokości w przypadku postępowania sądowego.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Pachnące pomarańcze z goździkami

Idealny dodatek do herbat, a podczas suszenia może być także naturalnym świątecznym zapachem, który nada naszym mieszkaniom wyjątkowego i magicznego klimatu.

Advertisement