Budowa garażu. Opis procesu w oparciu o przepisy prawa – krok po kroku.

Nierzadko już po budowie domu, z różnych przyczyn, pojawia się potrzeba postawienia przy nim garażu. Czy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę? W jakich przypadkach ustawodawca wymaga jedynie zgłoszenia?


O czym przeczytasz?

Czym jest garaż?

Podstawowym aktem regulującym kwestie związane z prawem budowlanym jest ustawa z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jednakże, mimo wielu nowelizacji, w przepisach prawa w dalszym ciągu nie sformułowano wprost definicji „garażu”.

W obrocie prawnym przyjęto, że pod podjęciem „garażu” należy rozumieć obiekt budowlany, bądź część innego obiektu będący garażem zamkniętym z pełna obudową i zamykanymi otworami, bądź garażem otwartym – bez ścian zewnętrznych albo ze ścianami niepełnymi lub ażurowymi, służący do przechowywania i bieżącej, niezawodowej obsługi samochodów osobowych.

Budowa garażu – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie

Zgodnie z treścią art. 29 ust. 1 pkt 14 lit. b) ustawy Prawo budowlane, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, budowa wolno stojących garaży o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Uwzględniając powyższą regulację, należy stwierdzić, że na podstawie zgłoszenie możliwe jest wybudowanie garażu, który spełnia następujące warunki:

  • garaż jest wolnostojący;
  • garaż jest parterowy;
  • powierzchnia zabudowy garażu wynosi do 35 m2;
  • maksymalnie 1 garaż z 2 na 500 m2 powierzchni działki.

Pozwolenie na budowę będzie natomiast wymagane w sytuacji, gdy budowa garażu nie spełni warunków wymaganych przy budowie na zgłoszenie, tj. w sytuacji gdy:

  • planowana powierzchnia zabudowy garażu wynosi więcej niż 35 m2;
  • na działce znajdując się już inne obiekty wybudowane w oparciu o zgłoszenie i po wybudowaniu garażu liczba obiektów na działce przekroczy dwa na każde 500 m2 powierzchni działki.

Konieczność uzyskania pozwolenia na budowę istnieje także w sytuacji, gdy właściciel planuje rozbudowę domu poprzez dobudowanie garażu. W takim przypadku nie jest istotna wielkość powierzchni zabudowy garażu, bowiem rozbudowa domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub ewentualnie zgłoszenia wraz z projektem.

Pozwolenie na budowę garażu jest wymagane także w przypadku inwestycji wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko lub na obszar Natura 2000.

Powyższe wynika wprost z treści art. 29 ust. 6 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którego brzmieniem, decyzji o pozwoleniu na budowę wymagają przedsięwzięcia, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięcia wymagające przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Więcej informacji na temat domu, który można zbudować jedynie na podstawie zgłoszenia znajdziesz tutaj.

Natomiast tutaj przeczytasz co można wybudować bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Jak usytuować garaż na działce?

Usytuowanie garażu na działce uzależnione jest od dwóch podstawowych czynników, do których należą:

  • przepisy ustawy Prawo budowlane oraz
  • specyfika zagospodarowania działki.

W nauce prawa przyjmuje się, że garaż powinien zostać usytuowany w takim miejscu, aby samochód miał do pokonania jak najkrótszą drogę.

Ponadto uważa się, że przed garażem powinna zostać zagospodarowania wolna przestrzeń użytkowania nie mniejsza niż 6 m2 na każdy samochód.

Kwestie związane z lokalizacją garażu na działce zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uwzględniając regulacje zwarte w § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia należy przyjąć, że garaż wolnostojący na działce budowlanej należy sytuować w odległości nie mniejszej niż:

  • 4 m - w przypadku garażu zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
  • 3 m - w przypadku garażu zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Warto jednak pamiętać, że ww. rozporządzenie uwzględnia także możliwość budowy garażu

  • w odległości 1,5 m od granicy działki — jeśli tak wynika z warunków zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego, albo działka ma mniej niż 16 m szerokości, długość garażu jest mniejsza niż 5,5 m (a jego wysokość nie przekracza 3 m);
  • przy granicy — pod warunkiem, że na sąsiadującej działce istnieje przylegający obiekt budowany.

Budowa garażu na podstawie pozwolenia na budowę - niezbędne dokumenty

Proces ubiegania się o pozwolenie na budowę garażu wygląda co do zasady podobnie jak ta sama procedura przy budowie domu. Wytyczne dotyczące wnioskowania o pozwolenie na budowę znajdują się w art. 33 ustawy Prawo Budowlane.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

  1. trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów;
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto do wniosku o pozwolenie na budowę garażu należy załączyć także dodatkową dokumentację wynikającą z wymagań konkretnego urzędu oraz z aktualnych przepisów prawa miejscowego.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę składa się na formularzu dostępnym w siedzibie właściwego urzędu lub na jego stronie internetowej. We wniosku należy uwzględnić takie dane jak: kto jest inwestorem, rodzaj budowy, adres budowy oraz oznaczenie nieruchomości.

Czas oczekiwania na decyzję wynosi 65 dni od dnia złożenia wniosku. Budowę można rozpocząć do 3 lat od wyznaczonej daty.

Po uzyskaniu pozwolenia, jeszcze przed rozpoczęciem budowy, należy zarejestrować dziennik budowy, zatrudnić kierownika budowy i zgłosić nadzorowi budowlanemu rozpoczęcie robót.

Budowę kończy zgłoszenie nadzorowi budowlanemu zakończenia robót i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Odmowa i odwołanie od decyzji

W przypadku, gdy organ administracyjny wyda decyzję w przedmiocie odmowy wydania pozwolenia na budowę osobie niezadowolonej z rozstrzygnięcia przysługuje prawo do złożenia odwołania. Termin na złożenia odwołania wynosi 14 dni od dnia otrzymania decyzji. Odwołanie należy złożyć do właściwego wojewody za pośrednictwem organu, który wydał decyzję o odmowie wydania pozwolenia na budowę.

W treści odwołania należy wskazać z jakimi konkretnie rozstrzygnięciami i ustaleniami organu wydającego decyzję o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę się nie zgadzamy oraz wskazać uzasadnienie swoich twierdzeń.

Bardzo często zdarza się, że odmowa udzielenia pozwolenia na budowę jest spowodowana tym, że organ administracyjny uważa, że na danym obszarze obiekt o określonych parametrach nie może powstać – jest za wysoki, ma nieodpowiedni kąt nachylenia dachu, jest zbyt blisko położony względem działek sąsiednich i inne.

Po dokładnym przeanalizowaniu jednak sprawy okazuje się, że organ administracyjny nie ma racji i to co zostało zawarte w projekcie budowlanym spełnia wszystkie warunki konieczne do uzyskania pozwolenia na budowę.

Dlatego też warto dokładnie zapoznać się z argumentacją organu i przywołać takie kontrargumenty, które spowodują, że pozwolenie na budowę zostanie wydane.

Budowa garażu na podstawie zgłoszenia

Decydując się na budowę garażu w oparciu o zgłoszenie konieczne jest przygotowanie następujących dokumentów:

  • wniosku (w chwili obecnej nie istnieje jeden obowiązujący druk wniosku, jednakże poszczególne urzędy dysponują odpowiednimi wzorami wniosku);
  • rysunków garażu – tj. rysunek przedstawiający usytuowanie garażu na działce (można go wykonać na mapie zasadniczej lub ewidencyjnej), rzut garażu, przekrój przez budynek oraz rysunki elewacji;
  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, do wniosku należy załączyć także dodatkową dokumentację wynikającą z wymagań konkretnego urzędu oraz z aktualnych przepisów prawa miejscowego, np. pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, jeśli garaż ma stanąć na obszarze wpisanym do rejestru zabytków lub decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

W zgłoszeniu budowy garażu należy także wskazać rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych.

Wniosek obejmujący zgłoszenie wraz z niezbędnymi dokumentami należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta właściwym dla terenu posadowienia działki. Droga urzędowa trwa 21 dni. Jeśli ten czas upłynie, a urzędnicy nie prześlą dodatkowych zapytań ani sprzeciwu, można rozpocząć budowę.

Zgłoszenie jest ważne przez 3 lata od terminu podanego w dokumentach.

Czy materiał budowlany ma znaczenie?

Na możliwość budowania garażu nie wpływa materiał, z jakiego ma on powstać.

W konsekwencji należy przyjąć, że niezależnie od tego czy garaż ma być wybudowany przy wykorzystaniu płyt betonowych, drewnianych czy blaszanych, o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę lub jedynie jej zgłoszenia decydować będzie w każdym przypadku metraż garażu.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować