Błędy w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego. Czy problem został rozwiązany?

MPZP to akt prawny, który zawiera wiele cennych informacji, które są kluczowe dla określenia finalnego kształtu budowy. Niestety życie pokazało, że te doniosłe dokumenty mogą zawierać błędy. A te przekładają się na sytuację inwestorów.


O czym przeczytasz?

Co to jest MPZP?

MPZP to nie tylko dokument planistyczny zawierający plan miejscowy utworzonym na mocy Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i undefined co do zasady - musi mieć go każda gmina w Polsce, ale przede wszystkim aktem prawa miejscowego.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawnym, w ktundefinedrym ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposundefinedb zagospodarowania i warunkundefinedw zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 wspominanej ustawy).

MPZP jest uchwałą rady miasta lub rady gminy, ktundefinedra reguluje sposundefinedb wykorzystania danego terenu znajdującego się w granicach miasta lub gminy. Obowiązuje więc wyłącznie na obszarze gminy, ktundefinedra go uchwaliła.

W tym miejscu przeczytasz czym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Status MPZP jako akt prawa miejscowego ma istotne znaczenie w kontekście respektowania tego prawa, albowiem jak stanowi Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źrundefineddłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organundefinedw, ktundefinedre je ustanowiły.

Oznacza to tyle, że zapisy na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają moc powszechnie obowiązującą. Rodzi to rozmaite problemy, ponieważ często MPZP ingerują i naruszają uprawnienia właścicieli gruntundefinedw.

Z jednej strony należy pamiętać, że Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 stycznia 2011 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 83/10 uznał, że postanowienia planundefinedw miejscowych powinny być realistyczne, możliwe do zrealizowania, a nie ograniczające nadmiernie prawa obywateli chronione konstytucyjnie. W rzeczywistości jednak rundefinedżnie z tym bywa.

Tutaj dowiesz się jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Kto odpowiada za MPZP?

Za sporządzenie planu miejscowego zgodnie z przytoczoną ustawą jest odpowiednio:

  • wundefinedjt (w gminach wiejskich),
  • burmistrz (w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich, w miastach poniżej 100 000),
  • prezydent miasta (w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańcundefinedw lub będących siedzibą wojewundefineddztwa przed 1 stycznia 1999 roku).

MPZP, ktundefinedry został uchwalony przez radę gminy lub radę miasta jest ogłaszany przez wojewodę w wojewundefineddzkim dzienniku urzędowym. Art. 5 ustawy zawiera katalog osundefinedb, ktundefinedre mogą sporządzać projekty planundefinedw zagospodarowania przestrzennego wojewundefineddztwa, studium uwarunkowań i kierunkundefinedw zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Są to m.in. osoby z uprawnieniami do projektowania w planowaniu przestrzennym urbanistycznymi lub mają kwalifikacje do wykonywania zawodu urbanisty na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

W tym miejscu przeczytasz co można zrobić kiedy nie ma uchwalonego planu na danym terenie.

Skutki wejścia w życie miejscowego planu

Skutek wejścia w życie planu miejscowego określony został w art. 34 ustawy, zgodnie z ktundefinedrym nie powoduje on utraty mocy obowiązującej innych planundefinedw zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego w nim terenu.

Zgodnie z ust. 2 tego przepisu utrata mocy obowiązywania planu miejscowego nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych wydanych na podstawie tego aktu.

W tym miejscu dowiesz się czym jest decyzja administracyjna.

Ustawodawca przewidział wyjątek od tej zasady, ktundefinedry określony został w art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust 2 ustawy. Zatem wyjątkiem od głundefinedwnej zasady jest wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego jeżeli dla terenu uchwalono plan miejscowy, ktundefinedrego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, a nie została wydana jeszcze ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

Warto pamiętać, że na skutek wejścia w życie planu miejscowego może ulec zmiana przeznaczenia nieruchomości. Tereny, ktundefinedrych przeznaczenie zmienia plan miejscowy, mogą być wykorzystywane w sposundefinedb dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono inny sposundefinedb ich tymczasowego zagospodarowania.

Ustawodawca przewidział, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jego części w dotychczasowy sposundefinedb lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykup nieruchomości lub jej części.

Więcej na temat wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy przeczytasz w tym miejscu.

Co może zawierać plan?

MPZP może przybierać formę albo dokumentu albo zawierać szczegundefinedłowe informacje, ktundefinedre mogą określać:

  • rodzaje mediundefinedw (np. kanalizacji);
  • zasady kształtowania zieleni, ktundefinedre mają pomundefinedc w ochronie środowiska naturalnego;
  • minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na ktundefinedrych można postawić dom jednorodzinny lub bliźniaczy;
  • przeznaczenie terenu konkretnej działki;
  • sposoby usytuowania obiektundefinedw na działce (np. możliwości lokalizowania domu jednorodzinnego przy granicy działki lub usytuowanie budynku względem drogi);
  • kolorystykę elewacji budynkundefinedw na pewnych terenach, a nawet zakaz używania niektundefinedrych materiałundefinedw wykończeniowych;
  • rodzaje kształtowania dachundefinedw (dotyczy to zarundefinedwno ich geometrii, materiałundefinedw pokryć, a nawet ich koloru);
  • planowany przebieg drundefinedg, ścieżek rowerowych i innych prac budowlanych, ktundefinedrych tereny będą przeznaczone do realizacji celundefinedw publicznych.

Więcej na temat wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy przeczytasz w tym miejscu.

Problemy z MPZP

Nierzadko zdarza się, że w planach uchwalanych przez radnych występują liczne problemy. Ma to miejsce szczegundefinedlnie wtedy, gdy przy uchwalaniu MPZP brak konsultacji społecznych.

Jak pokazuje praktyka inwestorzy realizując budowę, często ignorują miejscowe plany i nie konsultują swoich zamierzeń z lokalną społecznością. Tylko niewielka część gmin aktualizuje plany zagospodarowania głundefinedwnie dlatego, że proces ten jest dość kosztowny.

Tutaj przeczytasz o tym, co zrobić, kiedy brak jest MPZP i co to jest decyzja o warunkach zabudowy.

Niekorzystne decyzje

W konsekwencji powyższej sytuacji, zapadają decyzje niekorzystne dla inwestorundefinedw. Dlaczego tak się dzieje?

Głundefinedwnie dlatego, że proces ten jest bardzo czasochłonny. Uchwalając plan musi on przejść przez wiele organundefinedw, a zanim wejdzie w życie mija kilka lat. Zdarza się więc, że nie jest on już aktualny do undefinedwczesnej sytuacji. Innym problemem jest sposundefinedb sporządzania planundefinedw, albowiem przy tej czynności liczy się stopień zaawansowania technicznego planundefinedw zagospodarowania.

Wiele z tych dokumentundefinedw ma już swoje lata, niejednokrotnie są wykonane jeszcze ręcznie, z użyciem rapidografundefinedw i kredek albo już komputerowo, ale według przestarzałych technologii. Jak wskazują specjaliści, szczegundefinedlnie ręczne plany mogą być obarczone błędem w skalach, np. na planie w skali 1:5000, 1 mm odpowiada 5 metrom. Kreska na takim planie może oznaczać 5-10 m rundefinedżnicy.

W tym miejscu przeczytasz jak powstaje undefinedpułapkaundefined domu bez mediundefinedw w kontekście uchwalania MPZP.

Rozwiązanie problemundefinedw

Czy zatem da się z tego jakoś wybrnąć? Samorządy, ale i organy wyższego szczebla starają się znaleźć jakieś rozwiązanie, ktundefinedrym ma być cyfryzacja dokumentundefinedw. Co to w praktyce oznacza?

Otundefinedż od 31 października 2020 r. obowiązują przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Rozdział 5a), ktundefinedre nakładają na organy wydające akty planowania przestrzennego obowiązek tworzenia cyfrowych danych planistycznych. Co istotne, dotyczy to także aktundefinedw już obowiązujących.

Cyfryzacja danych przestrzennych, zgodnie z nowymi przepisami, opiera się przede wszystkim na tworzeniu i gromadzeniu aktundefinedw planowania przestrzennego i tworzeniu zbiorundefinedw tych dokumentundefinedw. Jako taki akt uznaje się m.in. plan zagospodarowania przestrzennego wojewundefineddztwa, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy miejscowe plany rewitalizacji.

W tym miejscu przeczytasz o farmie fotowoltaicznej w aspekcie planu zagospodarowania.

Co na to samorządy?

Urzędnicy podchodzą do zmian entuzjastycznie. Przede wszystkim wskazują na ulepszenie i doprecyzowanie procedur, jak rundefinedwnież usprawnienie działań. Przyspieszenie procesundefinedw będzie skutkiem tego, że dzięki cyfryzacji na bieżąco będzie można wprowadzać pewne zmiany w zakresie planowania przestrzennego, ponieważ urzędnicy będą pracować na edytowalnych plikach.

Jeśli w systemie informacji przestrzennej jest uchwalony projekt, można będzie go edytować bez konieczności tworzenia go od nowa jak dawniej. Projektant wykorzystując programy cyfrowe jest w stanie te dane wczytywać i edytować.

Ponadto, cyfryzacja miejscowych planundefinedw zagospodarowania z całą pewnością otworzy je na lokalną społeczność, albowiem narzędzia cyfrowe umożliwiają mieszkańcom wgląd w dokumenty udostępnione przez dany urząd na zewnątrz.

Warto rundefinedwnież wskazać, że w sieci funkcjonuje ogundefinedlnopolski portal, ktundefinedry ułatwia komunikację społeczeństwa z miejscowymi władzami w zakresie planowania przestrzennego.

W tym miejscu przeczytasz czy gmina może zakaz montażu pieca w miejscowym planie zagospodarowania.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement