Ktoś nielegalnie korzysta z twojej nieruchomości? Czasem należy ci się odszkodowanie

Jest to roszczenie, które służy właścicielowi jako ochrona prawna jego interesów majątkowych. Jak skorzystać z uprawnienia i jakie obowiązki należy spełnić, żeby dochodzenie roszczenia przed sądem było jak najbardziej skuteczne?


O czym przeczytasz?

Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, w ktundefinedrej osoba nie posiada tytułu prawnego lub zgody właściciela, a korzysta z nieruchomości. Może to robić świadomie lub też nie.

Z bezumownym korzystaniem z nieruchomości możemy mieć do czynienia w wielu sytuacjach. Często jest ono efektem braku porozumienia pomiędzy stronami umowy w momencie jej zakończenia lub wypowiedzenia najmu lokalu czy innej nieruchomości, a także wygaśnięcia dzierżawy w przypadku gruntundefinedw.

W związku z tym, za bezumowne korzystanie można uznać zarundefinedwno odmowę opuszczenia lokalu mieszkalnego, jak i parkowanie pojazdu na działce sąsiada bez jego zgody.

Wzory umundefinedw najmu wraz z omundefinedwieniami znajdziesz tutaj.

REKLAMA
Advertisement

Co może zrobić właściciel w przypadku wystąpienia bezumownego korzystania z nieruchomości?

W zależności od sytuacji, właściciel nieruchomości ma prawo zażądać jej wydania, zaniechania naruszeń i przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem lub też wystąpić z roszczeniem o wypłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i odszkodowania za jej zużycie, pogorszenie stanu lub utratę.

Są dwie drogi spełnienia roszczenia, ktundefinedre przysługuje właścicielowi nieruchomości. Polubowna, gdy strony się porozumieją i sądowa, gdy się ze sobą porozumieć nie mogą.

W tym miejscu przeczytasz czy można odciąć prąd lokatorowi niepłacącemu czynszu.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 224 undefined 2 K.c. od chwili, w ktundefinedrej samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powundefineddztwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy.

Obowiązany jest rundefinedwnież zwrundefinedcić pobrane od powyższej chwili pożytki, ktundefinedrych nie zużył, jak rundefinedwnież uiścić wartość tych, ktundefinedre zużył. Takie same obowiązki względem właściciela ciążą na posiadaczu działającym w złej wierze.

Oznacza to, że obok roszczeń windykacyjnych, właściciel może dochodzić od podmiotu, ktundefinedry korzystał z nieruchomości, rundefinedwnież wynagrodzenia z tego tytułu.

O dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości można mundefinedwić w sytuacji, gdy stronami sporu są jej właściciel i posiadacz samoistny. Kluczowy jest w tym wypadku fakt korzystania z nieruchomości, ale pod warunkiem, że korzystanie odbywa się bez tytułu prawnego. Co ważne, w tego typu sprawach nie ma znaczenia, czy właściciel nieruchomości poniundefinedsł szkodę, czy nie.

Tutaj przeczytasz o podnajmie mieszkania.

Czym jest posiadanie samoistne?

Posiadanie samoistne jest stanem, w ktundefinedrym posiadacz zarundefinedwno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). Może ono doprowadzić do nabycia własności rzeczy.

Krundefinedtko mundefinedwiąc, posiadanie samoistne istnieje wtedy, gdy osoba władająca rzeczą zachowuje się tak, jak jej właściciel. Dla przyjęcia, że posiadanie ma charakter samoistny nie jest przy tym konieczne, aby władający rzeczą rzeczywiście wykonywał względem rzeczy konkretne czynności.

Kluczowe znaczenie ma to, czy ma on możliwość ich realnego wykonywania, gdyż sama ta możliwość jest wystarczająca dla przesądzenia o istnieniu posiadania i jego charakteru.

W tym miejscu znajdziesz wszystko, co trzeba wiedzieć o najmie okazjonalnym.

Tutaj znajdziesz wszystkie niezbędne informacje na temat najmu instytucjonalnego.

Jaki jest cel postępowania o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Głundefinedwnym celem postępowania o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest przywrundefinedcenie rundefinedwnowagi majątkowej, ktundefinedra została zakłundefinedcona w czasie, gdy nieruchomość stanowiąca własność jednej osoby znajdowała się w posiadaniu innej, a posiadanie to nie miało podstawy prawnej i odbywało się bez zgody właściciela.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat eksmisji i jej głundefinedwnych przyczyn.

Co powinno zawierać wezwanie do zapłaty?

Prawidłowo sporządzone wezwanie do zapłaty powinno zawierać następujące elementy:

  1. wskazanie osoby wierzyciela;
  2. wskazanie podstawy roszczenia (tytuł z ktundefinedrego wynika zobowiązanie np. faktura, umowa);
  3. określenie kwoty zadłużenia wraz z odsetkami;
  4. określenie sposobu i terminu jej zapłaty;
  5. numer rachunku bankowego do dokonania wpłaty;
  6. wskazanie ewentualnych sankcji jakie zostały przewidziane na wypadek gdyby dłużnik wykazał się biernością na otrzymane wezwanie;
  7. podpis wierzyciela;
  8. wskazanie terminu sporządzenia wezwania.

W celu poparcia wezwania do zapłaty, wierzyciel może dołączyć do wezwania kopię faktury lub umowy, stanowiącej podstawę roszczenia. Działanie to nie jest jednak konieczne.

Wezwanie do zapłaty powinno zostać wysłane listem poleconym lub listem za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Sposundefinedb nadania listu odgrywa ogromną rolę w przypadku postępowania dowodowego prowadzonego już w trakcie ewentualnego procesu. A dlaczego jest tak ważne?

Ponieważ sąd nie zarzuci wundefinedwczas stronie powodowej (wierzycielowi) przedwczesnego powundefineddztwa (zatem nie dania szansy dłużnikowi na zapłatę) i może przez to nie zasądzić na rzecz wierzyciela kosztundefinedw sądowych.

Ważne! Wezwanie do zapłaty powinno zostać wysłane na aktualny adres dłużnika. W przypadku osundefinedb prowadzących działalność gospodarczą lub spundefinedłek undefined aktualny adres można odnaleźć w rejestrze osundefinedb prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą (CEIDG) lub w rejestrze spundefinedłek handlowych (KRS).

W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat drobnych nakładundefinedw na przedmiot najmu ponoszonych przez najemcę.

Przedsądowe a ostateczne wezwanie do zapłaty

Przedsądowe oraz ostateczne wezwanie do zapłaty to pisma, ktundefinedre wysłane są do dłużnika na ostatnim etapie przedsądowego dochodzenia roszczeń. Etap ten stosowany jest najczęściej w przypadku, gdy monity lub kontakty telefoniczne nie przyniosły zamierzonego efektu.

Gdy tego rodzaju undefinedmiękkieundefined działania nie przynoszą efektu, wierzyciel może skierować sprawę do sądu. Wtedy właśnie wystosowywane jest wezwanie, w ktundefinedrym jest wyznaczony po raz ostatni termin na uregulowanie zadłużenia i jednocześnie ostrzeżenie o planowanym postępowaniu sądowym w razie dalszego braku zapłaty należności.

Czym rundefinedżni się ostateczne i przedsądowe wezwanie do zapłaty? W rzeczywistości jest to tylko kwestia nomenklatury undefined pisma te mają dokładnie takie samo znaczenie i w oczach sądu nie będą się niczym rundefinedżnić. Ich wysłanie oznacza, że wierzyciel prundefinedbował porozumieć się z dłużnikiem polubownie na temat spłaty zadłużenia undefined liczba takich wezwań, ich nazwa i dokładna treść nie mają tu większego znaczenia.

W tym miejscu przeczytasz wszystko na temat napraw koniecznych wynikających z umowy najmu.

Wymogi pozwu o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Pozew jest pismem procesowym inicjującym postępowanie cywilne. Dlatego też ustawodawca przewidział szereg wymogundefinedw formalnych. W pozwie powinny się zatem znaleźć następujące dane i informacje:

  1. oznaczenie sądu, do ktundefinedrego jest skierowane;
  2. imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocnikundefinedw;
  3. oznaczenie rodzaju pisma;
  4. osnowę wniosku lub oświadczenia;
  5. w przypadku, gdy jest to konieczne do rozstrzygnięcia co do wniosku lub oświadczenia undefined wskazanie faktundefinedw, na ktundefinedrych strona opiera swundefinedj wniosek lub oświadczenie, oraz wskazanie dowodu na wykazanie każdego z tych faktundefinedw;
  6. podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
  7. wymienienie załącznikundefinedw.

W przypadku pozwu o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości szczegundefinedlnie ważne jest określenie kwoty pieniężnej, ktundefinedrej zasądzenia na swoją rzecz domaga się powundefinedd oraz wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, ktundefinedrego dotyczy żądanie. Dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za rundefinedżne okresy.

Ważne! Nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość. Dopuszczalne jest przy tym dochodzenie roszczenia także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.

Pozew o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opłacie sądowej, ktundefinedra uzależniona jest od wartości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości dochodzonego w danej sprawie i wynosi przy wartości przedmiotu sporu:

  1. do 500 zł undefinedopłata w kwocie 30 zł,
  2. ponad 500 zł do 1500 zł undefined100 zł,
  3. ponad 1500 zł do 4000 zł undefined 200 zł,
  4. ponad 4000 zł do 7500 zł undefined 400 zł,
  5. ponad 7500 zł do 10 tys. zł undefined 500 zł,
  6. ponad 10 tys. zł do 15 tys. zł undefined 750 zł,
  7. ponad 15 tys. zł do 20 tys. zł undefined 1000 zł,
  8. ponad 20 000 zł undefined5% tej wartości, ale nie więcej niż 200 tys. zł.

W tym miejscu dowiesz się jakie dobra osobiste są chronione podczas nauki czy pracy zdalnej w swoim mieszkaniu.

Obowiązek ciążący po stronie powodowej undefined wykazanie legitymacji czynnej

Niezależnie od konieczności zadośćuczynienia wymogom formalnym pozwu, osoba inicjująca postępowanie musi wykazać swoją legitymację czynną. Musi zatem wykazać, że jest właścicielem nieruchomości (ewentualnie jest użytkownikiem wieczystym lub użytkownikiem nieruchomości bądź najemcą lokalu użytkowego).

W wypadku, gdy pozwanym jest posiadacz w złej wierze, udowodnienia wymaga istnienie złej wiary pozwanego. Domniemywa się bowiem istnienia dobrej wiary, a wskazanym domniemaniem prawnym sąd jest związany.

W tym miejscu przeczytasz czym jest mir domowy i z czym się wiąże jego naruszenie.

Określenie wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości

W ślad za przyjętą linią orzeczniczą, wysokość odszkodowania (wynagrodzenia) z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ustalana jest tak, jakby undefinedposiadanie opierało się na prawieundefined (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r., sygn. akt: II CR 208/75 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. akt: IV CKN 5/00).

Innymi słowy wysokość odszkodowania (wynagrodzenia) z tytułu bezumownego korzystania powinna być ustalana w oparciu o rynkowe stawki, np. czynszu lub dzierżawy dla nieruchomości danego rodzaju. Takie określenie rozmiaru wynagrodzenia wskazuje, że właściciel może uzyskać świadczenie, ktundefinedre zrekompensuje mu niemożność korzystania z nieruchomości.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat ciszy nocnej.

Jaką linię obrony może przyjąć pozwany?

W sytuacji gdy pozwany nie zaprzecza, że korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, np. wynikający z umowy (najmu, dzierżawy itp.) czy ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności itp.).

Jeżeli zaś pozwany faktycznie bezumownie korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem spełnienia świadczenia (w całości lub w części), wykazując, że uiścił należne powodowi wynagrodzenie.

W wypadku gdy pozwany korzysta z nieruchomości powoda w sposundefinedb odpowiadający służebności przesyłu, może bronić się zarzutem nabycia takiej służebności przez zasiedzenie.

W tym miejscu dowiesz się czym jest służebność przesyłu.

Pozwany może rundefinedwnież podnieść zarzut przedawnienia.

Przedawnienie roszczenia o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Roszczenia windykacyjne i negatoryjne, czyli domaganie się zwrotu nieruchomości, zaprzestania naruszeń i przywrundefinedcenia stanu zgodnego z prawem, nie ulegają przedawnieniu.

Jeśli zaś chodzi o wynagrodzenie i odszkodowanie, właściciel może dochodzić swoich roszczeń za okres 10 lat, ale z zastrzeżeniem, że musi wystąpić o nie w ciągu roku od dnia, w ktundefinedrym nieruchomość została mu wydana.

Jeśli nieruchomość jest przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej, okres przedawnienia roszczeń skraca się do 3 lat.

W tym miejscu znajdziesz informacje jaki kroki można podjąć, gdy mamy trudnych najemcundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Wyjątkowo o byciu w Domu - Zuzanna Ziomecka i Jacek Santorski

Zapraszamy do obejrzenia wyjątkowej rozmowy redaktor naczelnej mieszkanie.pl, Zuzanny Ziomeckiej z Partnerem zarządzającym ds. integralności biznesu HRE Investments, Jackiem Santorskim. Na podstawie modelu Billa George'a, profesora z Harvardu opowiadają o etapach życia i pojawiających się w nim wzlotach i upadkach, a następnie odnoszą to do etapów bycia w Domu. Na pewno każdy z Państwa odnajdzie w tym modelu część siebie i swojego życia.

Advertisement