Basen jako część wspólna nieruchomości. Czy każdy musi ponosić koszty jego utrzymania?

Basen, sauna czy siłownia to zwykle udogodnienia dla mieszkańców nieruchomości o podwyższonym standardzie. Nie wszyscy jednak z nich korzystają, a to rodzi pytanie czy muszą pokrywać - często niemałe - koszty ich utrzymania?


O czym przeczytasz?

Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspólnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspólna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspólnych nieruchomości.

Regulamin i życie wspólnoty mieszkaniowej

Głównym sposobem na uregulowanie spraw wspólnoty są regulaminy wspólnot mieszkaniowych, które wprowadzają prawi i zakazy związane z codziennym funkcjonowaniem społeczności zamieszkujęcej nieruchomość wspólną.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminów przez wspólnoty.

W przypadku uporczywego łamania przez właściciela postanowień regulaminu wspólnoty, w którym zakazano jakiegoś konkretnego zachowania, może dojść do wytoczenia przez wspólnotę powództwa o zaniechanie naruszeń, a nawet ostatecznie o nakaz sprzedaży lokalu w drodze licytacji sądowej.

Podstawę takiego działania stanowi art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym, jeśli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Ważne! Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Tutaj dowiesz się jak wspólnoty mogą dochodzić swoich roszczeń od członków, na przykładzie osób, które zalegają z opłatami.

Czym właściwie jest nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólna to taka część nieruchomości, z której korzystają wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspólną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspólnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wózkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych wybudowanych w wyższym standardzie na nieruchomość wspólną mogą składać się także baseny, sauny czy siłownie pod warunkiem, że odpowiednie zapisy zostały wprowadzone do umów końcowych zawieranych przez dewelopera z nabywcami.

W niniejszym artykule pominiemy kwestię zapisów z umów, ponieważ tu możliwości rozmaitych regulacji nie sposób nawet przybliżyć.

Udziały w nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Kto zajmuje się nieruchomością wspólną?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Natomiast zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspólną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, które jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczególności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Basen jako część wspólna nieruchomości

Właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych ponosić będą koszty utrzymania swojego lokalu oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat wraz z kosztami utrzymania terenów rekreacyjnych takich jak na przykład basen.  Wydaje się to nieuchronne, niezależnie od tego czy właściciele korzystają z takich terenów rekreacyjnych czy też nie.

Jeżeli basen znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowi nieruchomość wspólną, to zasady jego utrzymania są takie same jak zasady utrzymania standardowych elementów nieruchomości wspólnej. Koszty związane z utrzymaniem basenu jako nieruchomości wspólnej ustalane są w co rocznych planach wspólnot mieszkaniowych.

Reasumując, każdy z właścicieli lokali mieszkalnym ponosi koszty utrzymania swojego lokalu mieszkalnego oraz koszty zarządu nieruchomością wspólną w formie bieżących opłat. Jeżeli na terenie nieruchomości wspólnej znajdują się tereny rekreacyjne to właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych partycypują w kosztach utrzymania takich terenów rekreacyjnych niezależnie od tego czy korzystają z takich terenów rekreacyjnych czy też nie, ponieważ wchodzą one w skład nieruchomości wspólnej.

Czy isnieją jakieś możliwości na niepłacenie za "niechciane" usługi?

Jedną z dróg do zmiany powyższego stanu rzeczy wydaje się możliwość skomercjalizowania cześci wspólnej stanowiącej basen i wynajęcie go operatorowi w zamian za czynsz lub prowadzenie tego typu przedsięwzięcia samodzielnie przez wspólnotę. Wówczas taka strefa mogłaby "zarabiać" na siebie lub przynajmniej pokrywać część pochłanianych kosztów.

Dalej idącym krokiem, dość radykalnym prawnie, może być wyłączenie z części wspólnej nieruchomości cześci basenowej jako odrębnej nieruchomości i jej sprzedaż. Wówczas właściciel ponosiłby koszty jej utrzymania stosownie do udziału w nieruchomości wspólnej oraz zużytych przez siebie mediów. 

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

500 sekund o rynku nieruchomości #3 – luty 2021

O kredytach hipotecznych, większej dostępności finansowania zakupu mieszkań! O wyprowadzce poza miasto i o ekologii na mieszkanie.pl Świat nieruchomości w podsumowaniu miesięcznym, wspólnie z Fiat