Basen jako część wspólna nieruchomości. Czy każdy musi ponosić koszty jego utrzymania?

Basen, sauna czy siłownia to zwykle udogodnienia dla mieszkańców nieruchomości o podwyższonym standardzie. Nie wszyscy jednak z nich korzystają, a to rodzi pytanie czy muszą pokrywać - często niemałe - koszty ich utrzymania?


O czym przeczytasz?

Wspundefinedlnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogundefinedł właścicieli, ktundefinedrych lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspundefinedlnotę mieszkaniową. Wspundefinedlnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym powstaje wspundefinedlnota mieszkaniowa. Wraz z wyodrębnieniem się pierwszego lokalu mieszkalnego pojawia się nieruchomość wspundefinedlna. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspundefinedlną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, ktundefinedre nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Tutaj dowiesz się więcej na temat części wspundefinedlnych nieruchomości.

Regulamin i życie wspundefinedlnoty mieszkaniowej

Głundefinedwnym sposobem na uregulowanie spraw wspundefinedlnoty są regulaminy wspundefinedlnot mieszkaniowych, ktundefinedre wprowadzają prawi i zakazy związane z codziennym funkcjonowaniem społeczności zamieszkujęcej nieruchomość wspundefinedlną.

W tym miejscu przeczytasz na temat tworzeniu regulaminundefinedw przez wspundefinedlnoty.

W przypadku uporczywego łamania przez właściciela postanowień regulaminu wspundefinedlnoty, w ktundefinedrym zakazano jakiegoś konkretnego zachowania, może dojść do wytoczenia przez wspundefinedlnotę powundefineddztwa o zaniechanie naruszeń, a nawet ostatecznie o nakaz sprzedaży lokalu w drodze licytacji sądowej.

Podstawę takiego działania stanowi art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z ktundefinedrym, jeśli właściciel lokalu wykracza w sposundefinedb rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspundefinedlnej uciążliwym, wspundefinedlnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisundefinedw Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Ważne! Właścicielowi, ktundefinedrego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Tutaj dowiesz się jak wspundefinedlnoty mogą dochodzić swoich roszczeń od członkundefinedw, na przykładzie osundefinedb, ktundefinedre zalegają z opłatami.

Czym właściwie jest nieruchomość wspundefinedlna?

Nieruchomość wspundefinedlna to taka część nieruchomości, z ktundefinedrej korzystają wszyscy członkowie wspundefinedlnoty mieszkaniowej, czyli wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych znajdujących się w danym budynku mieszkalnym wielorodzinnym.

Nieruchomością wspundefinedlną będą zatem m. in. fundamenty, klatki schodowe, windy, ciągi instalacyjne, korytarze przeznaczone do wspundefinedlnego korzystania, ściany nośne budynku, elewacja, dach oraz stropy, pomieszczenie ochrony, wundefinedzkownie, pomieszczenia techniczne tj. separator czy przepompownie.

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych wybudowanych w wyższym standardzie na nieruchomość wspundefinedlną mogą składać się także baseny, sauny czy siłownie pod warunkiem, że odpowiednie zapisy zostały wprowadzone do umundefinedw końcowych zawieranych przez dewelopera z nabywcami.

W niniejszym artykule pominiemy kwestię zapisundefinedw z umundefinedw, ponieważ tu możliwości rozmaitych regulacji nie sposundefinedb nawet przybliżyć.

Udziały w nieruchomości wspundefinedlnej

Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o prawie własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspundefinedlnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Kto zajmuje się nieruchomością wspundefinedlną?

Zgodnie z art. 18. ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej pundefinedźniej w formie aktu notarialnego określić sposundefinedb zarządu nieruchomością wspundefinedlną, a w szczegundefinedlności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Natomiast zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Zarząd nieruchomością wspundefinedlną może być powierzony deweloperowi lub innemu podmiotowi np. firmie zajmującej się zarządzeniem nieruchomościami.

Zarządca nieruchomości

Ustawodawca w art. 22 ustawy o własności lokali wprost wskazał, ktundefinedre jakie czynności może wykonywać zarządca.

Zarządca samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umundefinedw stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W tym miejscu przeczytasz więcej na temat zarządu, zarządcy i administratora budynku.

Ustawodawca w ust. 3 art. 22 ustawy o własności lokali wskazał otwarty katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu i zgodnie z tym przepisem takimi czynnościami są w szczegundefinedlności:

  1. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspundefinedlnej;
  2. przyjęcie rocznego planu gospodarczego;
  3. ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztundefinedw zarządu;
  4. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspundefinedlnej;
  5. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspundefinedlnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałundefinedw w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;
  6. udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałundefinedw we wspundefinedłwłasności nieruchomości wspundefinedlnej;
  7. dokonanie podziału nieruchomości wspundefinedlnej;
  8. nabycie nieruchomości;
  9. wytoczenie powundefineddztwa, o ktundefinedrym mowa w art. 16 tj. sprzedaży w drodze licytacji;
  10. ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztundefinedw związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarundefinedwno do użytku poszczegundefinedlnych właścicieli lokali, jak i do wspundefinedlnego użytku właścicieli co najmniej dwundefinedch lokali, ktundefinedre zaliczane będą do kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną;
  11. udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałundefinedw w nieruchomości wspundefinedlnej oraz ustalenie wysokości udziałundefinedw w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspundefinedlnych;
  12. określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, ktundefinedremu zarząd nieruchomością wspundefinedlną powierzono w sposundefinedb określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztundefinedw zarządu nieruchomością wspundefinedlną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztundefinedw, a także rozliczeń z innych tytułundefinedw na rzecz nieruchomości wspundefinedlnej.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że na koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną składają się w szczegundefinedlności:

  • wydatki na remonty i bieżąca konserwacja,
  • opłaty za energię elektryczną i cieplną, gaz i wodę w części dotyczącej nieruchomości wspundefinedlnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczegundefinedlnych lokali,
  • wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członkundefinedw zarządu lub zarządcy.

Basen jako część wspundefinedlna nieruchomości

Właściciele poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych ponosić będą koszty utrzymania swojego lokalu oraz koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną w formie bieżących opłat wraz z kosztami utrzymania terenundefinedw rekreacyjnych takich jak na przykład basen. Wydaje się to nieuchronne, niezależnie od tego czy właściciele korzystają z takich terenundefinedw rekreacyjnych czy też nie.

Jeżeli basen znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym stanowi nieruchomość wspundefinedlną, to zasady jego utrzymania są takie same jak zasady utrzymania standardowych elementundefinedw nieruchomości wspundefinedlnej. Koszty związane z utrzymaniem basenu jako nieruchomości wspundefinedlnej ustalane są w co rocznych planach wspundefinedlnot mieszkaniowych.

Reasumując, każdy z właścicieli lokali mieszkalnym ponosi koszty utrzymania swojego lokalu mieszkalnego oraz koszty zarządu nieruchomością wspundefinedlną w formie bieżących opłat. Jeżeli na terenie nieruchomości wspundefinedlnej znajdują się tereny rekreacyjne to właścicieli poszczegundefinedlnych lokali mieszkalnych partycypują w kosztach utrzymania takich terenundefinedw rekreacyjnych niezależnie od tego czy korzystają z takich terenundefinedw rekreacyjnych czy też nie, ponieważ wchodzą one w skład nieruchomości wspundefinedlnej.

Czy isnieją jakieś możliwości na niepłacenie za "niechciane" usługi?

Jedną z drundefinedg do zmiany powyższego stanu rzeczy wydaje się możliwość skomercjalizowania cześci wspundefinedlnej stanowiącej basen i wynajęcie go operatorowi w zamian za czynsz lub prowadzenie tego typu przedsięwzięcia samodzielnie przez wspundefinedlnotę. Wundefinedwczas taka strefa mogłaby "zarabiać" na siebie lub przynajmniej pokrywać część pochłanianych kosztundefinedw.

Dalej idącym krokiem, dość radykalnym prawnie, może być wyłączenie z części wspundefinedlnej nieruchomości cześci basenowej jako odrębnej nieruchomości i jej sprzedaż. Wundefinedwczas właściciel ponosiłby koszty jej utrzymania stosownie do udziału w nieruchomości wspundefinedlnej oraz zużytych przez siebie mediundefinedw.

____

Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@mieszkanie.pl , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!