Amortyzacja to stosowany m.in. przy rozliczeniach koszt księgowy, związany ze stopniowym spadkiem wartości nieruchomości czy rzeczy, wynikającym z jego użytkowania. Jest to koszt księgowy, ponieważ nie wiąże się z rzeczywistymi wydatkami.
Kiedy można stosować amortyzację
Rzeczywiście, istnieje możliwość obniżenia podatku płaconego od dochodu z wynajmu mieszania dzięki zastosowaniu amortyzacji. Ale undefined uwaga undefined dotyczy to wyłącznie podatku płaconego na zasadach ogundefinedlnych (czyli przy zastosowaniu stawek i progundefinedw podatkowych oraz łączeniu dochodundefinedw z najmu z innymi). Przy drugiej metodzie opodatkowania dochodundefinedw z najmu, a więc przy ryczałcie od przychodundefinedw ewidencjonowanych, amortyzacja nie będzie miała zastosowania, ponieważ nie uwzględnia się w nim kosztundefinedw.
Jeśli jednak ktoś zdecydował się na opłacanie podatku od dochodu z najmu na zasadach ogundefinedlnych, może zredukować jego wysokość dzięki amortyzacji. Są dwie stawki podstawowe takiego odpisu: w przypadku mieszkania własnościowego (czy domu) stawka roczna wynosi 1,5 proc. wartości, a w przypadku mieszkania spundefinedłdzielczego własnościowego undefined 2,5 proc. Tę ustala się na podstawie warunkundefinedw rynkowych, czyli np. biorąc pod uwagę cenę zapłaconą przy zakupie, albo zlecając wycenę rzeczoznawcy. Jest jeszcze metoda uproszczona, w ktundefinedrej wartość ustala się mnożąc metraż lokalu przez kwotę 988 zł, ale undefined jak widać po tej kwocie undefined daje ona wyniki zdecydowanie niższe od rynkowych. Na dodatek przy zastosowaniu tej metody właściciel mieszkania własnościowego spundefinedłdzielczego musi zastosować obniżoną stawkę w wysokości 1,5 proc. rocznie
Jak działa amortyzacja?
A więc wyobraźmy sobie, że kupiliśmy mieszkanie za 400 tys. zł i chcemy je wynająć. Roczna stawka amortyzacji będzie wynosić 1,5 proc. razy 400 000 zł, czyli 6 000 zł dla mieszkania własnościowego, albo 2,5 proc. razy 400 000 zł, czyli 10 000 zł. O tyle można obniżyć dochundefinedd z najmu w ciągu roku.
Przykładowo undefined mieszkanie wynajmujemy za 2 000 zł. Roczny dochundefinedd do opodatkowania to 24 000 zł. Jeśli to mieszkanie własnościowe, to po odjęciu od dochodu amortyzacji (czyli 24 000 minus 6 000) uzyskujemy kwotę do opodatkowania w wysokości 18 000 zł. Podatek (bez kwoty wolnej i przy stawce 17 proc.) wynosi 3060, a bez amortyzacji byłoby to 4080 zł. Gdyby było to mieszkanie spundefinedłdzielcze, wundefinedwczas podatek wynosiłby 2380 zł (to o 1700 zł rocznie mniej niż gdybyśmy amortyzacji nie uwzględnili).
Można ustalić własną stawkę amortyzacji
Jak napisaliśmy, są dwie podstawowe stawki amortyzacji. Ale istnieje możliwość zastosowania innej stawki, ktundefinedrą ustalimy indywidualnie. Można to zrobić wtedy, jeśli wcześniej na remont i modernizację wydaliśmy kwotę większą niż 30 proc. wartości rynkowej. W przypadku mieszkania za 400 000 zł oznaczałoby to konieczność wydania aż 120 000 zł undefined co oczywiście nie jest niemożliwe, ale zdecydowanie wpływa na rentowność najmu.
Można także zastosować stawkę indywidualną, jeśli mieszkanie przed nabyciem było użytkowane przynajmniej przez 5 lat przez poprzedniego właściciela. To ważne undefined nie chodzi o sytuację, w ktundefinedrej przez 5 lat mieszkamy w lokalu i potem zaczynamy go wynajmować, tylko o zakup mieszkania używanego (ewentualnie nabycie go w drodze darowizny lub w spadku). Z punktu widzenia opłacalności najmu zakup mieszkania używanego jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem niż wydanie 30 proc. wartości na modernizację.
Jak wysoki poziom odpisundefinedw amortyzacyjnych wybrać?
Jeśli spełnimy jeden z tych dwundefinedch warunkundefinedw, możemy ustalić własną stawkę amortyzacji, ktundefinedra może być zdecydowanie wyższa niż podstawowa. Jej maksymalna wysokość to 10 proc. rocznie.
Oczywiście, nie należy przesadzać ze stawką amortyzacji, bo z jednej strony nasze undefinedkosztyundefined zdecydowanie przekroczą przychody, a z drugiej nazbyt szybko wyczerpiemy możliwość stosowania odpisu i w rezultacie będziemy musieli w przyszłości płacić wyższy podatek.
Przy mieszkaniu o wartości 400 000 zł, 10 proc. to 40 000 zł, czyli znacznie więcej niż wynosi nasz przychundefinedd w wysokości 24 000 zł rocznie. Aby całkowicie zlikwidować konieczność płacenia podatku, wystarczy stawka na poziomie 6 proc. (wundefinedwczas odpis wyniesie bowiem dokładnie 24 000 zł). Przy 6-proc. stawce amortyzacji okres stosowania odpisu wyniesie niecałe 17 lat.
Jakie zasady obowiązują przy mieszkaniach spundefinedłdzielczych?
Wprawdzie stawki amortyzacji dotyczą całego roku, ale oczywiście nie możemy zastosować odpisu dotyczącego okresu 12 miesięcy, jeśli wynajem mieszkania zaczęliśmy w połowie roku. Tę kwotę musimy wyliczyć proporcjonalnie do części roku, w ktundefinedrym mieszkanie zaczęliśmy wynajmować. Przy czym trzeba pamiętać, że pierwszy odpis możemy zastosować dopiero w miesiącu następującym po tym, w ktundefinedry otrzymaliśmy pierwszy dochundefinedd z najmu. A więc jeśli zaczęliśmy wynajmować od lipca i umundefinedwiliśmy się na czynsz w lipcu, to odpis zaczynamy stosować od sierpnia. Ale jeśli pieniądze z wynajmu za lipiec wpłyną dopiero w sierpniu, wundefinedwczas pierwszy odpis amortyzacyjny może zrobić dopiero we wrześniu.
Dla osundefinedb zainteresowanych tym, czemu stawka podstawowa amortyzacji jest wyższa w przypadku mieszkania spundefinedłdzielczego niż przy lokalu o pełnej własności, wyjaśniamy, że w pierwszym przypadku amortyzujemy undefinedwartości niematerialne i prawneundefined, a w drugim undefined tzw. środki trwałe. Faktycznie bowiem spundefinedłdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie daje pełnej własności mieszkania, a jest tylko tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Stąd rundefinedżnica w wysokości amortyzacji.
