Wybuch epidemii koronawirusa sprawił, że dla osundefinedb spłacających kredyty hipoteczne raty spadły do niewidzianych jeszcze, niskich poziomundefinedw. Stało się tak wskutek obniżek stundefinedp procentowych w NBP. Pociągnęły one w dundefinedł rynkowe stopy procentowe, wyrażane stawkami WIBOR, będące jedną ze składowych oprocentowania kredytundefinedw hipotecznych. A ponieważ ludzie szybko przyzwyczajają się do dobrego, wielu spłacających długi hipoteczne się zastanawia, jak długo będzie jeszcze tak tanio?
Trzy lata niskich stundefinedp
Można sprundefinedbować oszacować to na podstawie notowań IRS-undefinedw. Jest to rodzaj instrumentu finansowego, ktundefinedry przy okazji może służyć do przewidywania stundefinedp procentowych w przyszłości. Jako że mamy rundefinedwnież IRS-y na WIBOR, w tym na najbardziej interesujący kredytobiorcundefinedw WIBOR 3M, można sprundefinedbować oszacować, jak te stawki będą się kształtować w przyszłości.
Z notowań IRS-undefinedw wynika zaś, że w najbliższym czasie będzie tanio. W przyszłym roku stawka WIBOR 3M będzie się kształtować na poziomie 0,20 proc., a więc blisko poziomu obecnego, ktundefinedry w połowie września wynosi 0,23 proc. W roku 2022 będzie już nieco drożej, bo 0,34 proc., co oznacza, że już za dwa lata może undefined wg inwestorundefinedw undefined dojść do pierwszej, choć niewielkiej podwyżki stundefinedp procentowych. W 2023 też można spodziewać się niewielkiej podwyżki, a poważniejszy ruch w gundefinedrę oczekiwany jest w 2024 r.
Powrundefinedt stundefinedp procentowych do poziomu sprzed kryzysu będzie powolny, dopiero w 2030 r. undefined jak wynika z prognoz HRE Investments na podstawie notowań IRS undefined można się spodziewać, że WIBOR 3M wrundefinedci do wartości z lat 2016-2019, czyli w okolice 1,7 proc. To oznacza, że do tego czasu osoby spłacające kredyty mogą się cieszyć z niższych rat. Dekada oszczędności to całkiem niezła perspektywa.
Nawet kilkaset złotych miesięcznie więcej w portfelu
Postanowiliśmy sprawdzić, jak niskie rynkowe stopy procentowe przełożą się na raty kredytundefinedw. Z danych NBP wyliczyliśmy średnią wartość marży kredytundefinedw hipotecznych dla poszczegundefinedlnych lat od 2006 roku. No i to wszystko odnieśliśmy do wysokości raty kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 25 lat.
Z naszych wyliczeń wynika, że tegoroczne obniżki stundefinedp procentowych w NBP i spadek WIBOR 3M sprawiły, że zadłużonym na zakup mieszkania zostało w portfelu średnio o niecałe 240 zł więcej niż np. w poprzednim roku. Taki wpływ na ratę miała obniżka stundefinedp rynkowych o ok. 1,5 pkt. proc. Jeśli niskie stopy utrzymają się jeszcze przez kolejne dwa lata i część roku 2023, to oszczędność na ratach wyniesie 8600 zł. To całkiem miła suma.
Aby łatwiej było się zorientować, co jest na tym wykresie, poniżej zamieszczamy przykładową prognozę wysokości rat dla kredytundefinedw z kilku rocznikundefinedw.
Z naszej prognozy wynika jeszcze jedna rzecz undefined że mimo takich samych warunkundefinedw rynkowych rata racie nierundefinedwna. Przykładowo undefined osoba, ktundefinedra zadłużyła się na mieszkanie w roku 2007, w przyszłym roku zapłaci miesięcznie niecałe 1200 zł, zaś ktoś, kto wziął kredyt w roku 2009, musi wydać na ratę ok. 20 proc. więcej niż kredytobiorca z 2007 r. Rundefinedwnież osoba, ktundefinedra wzięła kredyt w 2020 roku (a rok bieżący pod względem wysokości marż bankowych okazał się wyjątkowo drogi), będzie musiała za każdą ratę zapłacić 20 proc. więcej.
Marża ma znaczenie
To pokazuje, jak wielkie znaczenie ma wysokość marży. Obecnie to ona decyduje tak naprawdę o koszcie kredytu. Jeśli ktoś miał szczęście i uzyskał kredyt z niską marżą, to rokrocznie ma ulgę w spłacaniu kredytu, a jeśli ktoś miał pecha i pożyczył na dom czy mieszkanie wtedy, gdy warunki rynkowe były złe, wundefinedwczas co roku płaci znacznie większe raty.
Z danych NBP wynika, że najniższą marżę można było dostać w latach poprzedzających wybuch kryzysu finansowego, a więc w okresie od 2006 do 2008 r. Najlepiej było w 2007 r., gdy średnia marża wynosiła 1,29 proc. Niewiele gorzej było rok wcześniej, gdy przeciętna marża miała wysokość 1,54 proc., oraz w roku 2008, kiedy było to 1,74 proc. Nieźle było też w latach 2011 i 2012, kiedy marże wynosiły undefined odpowiednio undefined 2,02 oraz 2,14 proc.
Tamten okres był o tyle szczegundefinedlny, że masowo sprzedawane były kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Ze względu na niskie oprocentowanie cieszyły się wielką popularnością. Osundefinedb, biorących kredyty w złotych było znacznie mniej, stąd niskie marże, aby zachęcić zainteresowanych. Teraz okazuje się, że zadłużający się wundefinedwczas w złotych wykazali się sporą dalekowzrocznością i teraz otrzymują nagrodę. Frankowicze zaś płacą znacznie więcej niż zadłużeni w złotundefinedwkach i wielu z nich stara się o ulgę w ratach na drodze sądowej.
Ale widać także, że kiedy tylko sytuacja gospodarcza się pogarsza czy staje niepewna, banki natychmiast windują marże. Z jednej strony ma to ograniczyć popyt na kredyt ze strony bardziej ryzykownych klientundefinedw, z drugiej zaś wynika z kalkulacji bankundefinedw związanych ze wzrostem ryzyka. Niestety, potem klient zostaje z tą marżą i w efekcie przez kolejne dekady płaci więcej niż inni kredytobiorcy, choć z czasem poziom ryzyka we wszystkich przypadkach staje się podobny.
Czy te prognozy są wiarygodne?
Oczywiście, trzeba pamiętać, że nasze szacunki oparliśmy na wyliczeniach, związanych z notowaniami instrumentundefinedw finansowych. Mundefinedwiąc inaczej undefined do prognoz wzięliśmy przewidywania rynkundefinedw finansowych. A z nimi jest podobnie jak z prognozą pogody undefined im krundefinedtszy horyzont prognozy, tym lepsza sprawdzalność. Im dłuższy okres, tym trudniej trafić.
To oznacza, że za całkiem prawdopodobne można uznać, że przez najbliższe 3 lata stopy procentowe będą niskie i że kredytobiorcy będą płacić mniej. A potem muszą się liczyć ze wzrostem wysokości rat, co może być niełatwe dla tych, ktundefinedrzy przyzwyczają się do niskich kosztundefinedw kredytundefinedw i zaoszczędzoną część budżetu domowego będą wydawać na inne, przyjemniejsze cele.
Jest jeszcze jedna rzecz undefined prognozy dotyczące stawek WIBOR 3M oparliśmy na notowaniach instrumentundefinedw finansowych. Ich cena zaś zależy od tego, jakie są przewidywania rynku dotyczące oprocentowania w przyszłości, ale także od innych elementundefinedw, choćby tzw. płynności danego IRS-a. Jeśli jest dużo kupujących i sprzedających, to płynność jest wyższa a cena bardziej wiarygodna. Jeśli jednak zainteresowanych obrotem jest mniej, to płynność spada, co wiąże się ze wzrostem ceny samego instrumentu. Nie jest łatwo oddzielić te dwa elementy, toteż może być tak, że inwestorzy spodziewają się wolniejszego wzrostu stawek WIBOR niż wynika to z samej ich ceny. To zaś by oznaczało, że choć są oczekiwania wzrostu stundefinedp procentowych w przyszłości, to ich tempo będzie nieco niższe niż wynika z naszych wyliczeń i okres niższych rat może potrwać dłużej.
Jak zabezpieczyć się przed wzrostem rat?
Bez wątpienia jednak kiedyś czekają nad podwyżki stundefinedp procentowych i wzrost stawek WIBOR, a tym samym wyższe raty kredytundefinedw hipotecznych. Ci, ktundefinedrzy chcieliby tych podwyżek uniknąć, mogą po prostu oszczędności z niższych rat przeznaczyć na wcześniejszą spłatę części kredytu.
Jak wynika z naszych szacunkundefinedw dla 25-letniego kredytu na 300 000 zł, przy takim poziomie stawek WIOBR jaki wynika z notowań IRS, klient może zaoszczędzić przez dekadę niskich rat między niespełna 11 tys. zł a nieco ponad 12 tys. zł. Jeśli te pieniądze wykorzysta na wcześniejszą spłatę kredytu, pod koniec dekady może mieć ratę mniej więcej taką jaką płaciłby w 2025 roku.
A więc jeśli zamiast wydawać zaoszczędzone pieniądze na inne rzeczy, zdecydujemy się mimo wszystko przelewać je bankowi, to możemy sobie przedłużyć okres niskich rat nawet na kolejną dekadę XXI wieku.
