Oferty kredytowe – porównanie kredytów hipotecznych w różnych bankach

Nie tylko marża, ale też wszystkie dodatkowe opłaty, czy wymagany wkład własny. Na te i inne elementy trzeba zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny. W tym poradniku omawiamy 5 elementów dobrego kredytu hipotecznego.


O czym przeczytasz?

Oferty kredytowe – porównanie kredytów hipotecznych w różnych bankach

Nie tylko marża, ale też wszystkie dodatkowe opłaty, czy wymagany wkład własny. Na te i inne elementy trzeba zwrócić uwagę wybierając kredyt hipoteczny. W tym poradniku omawiamy 5 elementów dobrego kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny jest jednym z najpopularniejszych i najtańszych długów jakie można zaciągnąć. Wielu z nas wydaje się, że wystarczy się udać do ulubionego bądź najbliższego banku i można już kupować wymarzoną nieruchomość. Warto jednak przed wybraniem się do placówki wiedzieć jak skutecznie porównywać kredyty hipoteczne. Tani kredyt hipoteczny to niekoniecznie ten, który ma niską marżę. Jaki kredyt wybrać? Należy zwrócić uwagę na minimum 5 rzeczy – tylko jedną z nich jest marża.

Porównanie kredytów hipotecznych – jak porównać kredyty hipoteczne

Kredyt na mieszkanie lub kredyt na dom - dla wielu z nas podjęcie tej decyzji jest najważniejszą decyzją finansową w życiu. Oczywiście dlatego, że dzięki temu spełnimy marzenia o mieszkaniu lub domu. Decyzja taka jest także związana z pożyczeniem ogromnej kwoty pieniędzy. Co za tym idzie warto porównać dostępne kredyty hipoteczne dostępne na rynku, ponieważ niedopasowana oferta to strata tysięcy złotych. Aby porównać kredyty hipoteczne należy wiedzieć czym mogą się od siebie różnić i jakie wymagania bank stawia przed kredytobiorcami. Te różnić się mogą wysokością wymaganego wkładu własnego, maksymalną zdolnością kredytową czy opłatami – kosztami ubezpieczenia, prowizją, RRSO, oprocentowaniem, marżą. Wszystkie te elementy wpływają na coś co chyba nas najbardziej interesuje przy wyborze kredytu, czyli wysokość miesięcznej raty.

Porównywarki kredytów hipotecznych

Jeżeli nie mamy czasu by udać się do różnych banków i przeanalizować oferowane przez nich kredyty możemy skorzystać z rozwiązania online jakim jest porównywarka kredytów hipotecznych. Wystarczy jedynie wpisać kwotę wymarzonego kredytu, wartość nieruchomości i okres na jaki chcielibyśmy rozłożyć kredyt. Niektóre porównywarki proszą także o podanie wysokości wkładu własnego dzięki czemu oferty będą lepiej dopasowane. Podając tych kilka parametrów otrzymamy oferty z banków, które są w stanie zaproponować kredyt zgodny z naszymi wymaganiami. Dodatkowo w szczegółach oferty odnajdziemy informacje na temat dodatkowych kosztów kredytu. Jest to rozwiązanie bardzo wygodne, ponieważ w jednym miejscu mamy przedstawione oferty z kilkunastu banków. Obecnie najpopularniejszymi porównywarkami kredytowymi są porównywarki Open Finance, Expander, Rankomat czy Total Money.

Kalkulator kredytu mieszkaniowego

Korzystając z porównywarek kredytów hipotecznych jak i Internetu możemy się także natknąć na kalkulatory kredytowe. Jest to nic innego jak symulacja rat kredytu na podstawie podanych przez nas parametrów. Często wystarczy podać jedynie kwotę, którą chcemy pożyczyć oraz okres jaki przewidujemy na spłatę zobowiązania. Otrzymamy zestawienie wysokości miesięcznych rat w różnych bankach wraz z informacją o RRSO, minimalnym wkładzie własnym, marży czy prowizji.

W tym miejscu mogą zacząć się schody, bo przecież nie każdy musi mieć doktorat z finansów osobistych. Już więc tłumaczymy jak porównać oferty kredytów hipotecznych.

W innym naszym artykule Wycena mieszkania – jak zrobić to prawidłowo? podpowiadamy jak, krok po krok, prawidłowo oszacować wartość nieruchomości.

Kluczowy jest wkład własny

Pierwsze o czym powinniśmy pomyśleć to przede wszystkim wkład własny, ponieważ to właśnie od tego czy mamy zgromadzone własne środki zależy czy w ogóle możemy złożyć wniosek kredytowy. Obecnie wysokość tej kwoty zależy od poszczególnych banków i wynosi od 10 do 20% wartości nieruchomości. Ale czym tak naprawdę jest wkład własny i co może nim być poza gotówką?

Wkład własny to nic innego jak udział klienta w finansowanej przez bank nieruchomości. KNF nakazał stosowanie wkładu własnego od 2014 roku przy wszystkich kredytach hipotecznych. Wcześniej można było wziąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, albo więcej (nawet 120-140%). Obecnie nie jest już tak kolorowo i chcąc kupić mieszkanie o wartości 500 tys. zł będziemy musieli wyjąć z kieszeni co najmniej 50 lub 100 tys. zł (w zależności od banku). Warto pamiętać, że przy 10% wkładzie własnym niezbędne jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Niestety w praktyce znaczy to po prostu, że kredyty z niskim wkładem własnym są droższe.

Wkład to nie tylko gotówka

Załóżmy, że z różnych przyczyn odkładanie pieniędzy nie idzie nam tak dobrze jak byśmy tego chcieli i nie posiadamy jeszcze całej kwoty na wkład własny. W tym przypadku w najlepszej sytuacji są osoby, które posiadają inny majątek. Przykładowo mogą to być papiery wartościowe, środki na IKE czy IKZE albo obligacje skarbowe. Banki w tej kwestii nie są całkowicie elastyczne, ale niektóre instytucje mogą wyrazić zgodę na to by wkład własny stanowiły papiery wartościowe. W rzeczywistości wygląda to tak, że do badania zdolności kredytowej uwzględniana jest co najmniej część wartości tychże papierów, ale jeśli będziemy chcieli wziąć ten kredyt, to warunkiem wypłaty środków będzie najpewniej sprzedaż papierów i faktyczne wpłacenie środków ze sprzedaży na konto sprzedającego. A więc trzeba będzie dokonać zamiany papierów wartościowych na gotówkę.  

Przy kredycie budowlanym dobrym rozwiązaniem jest możliwość uwzględnienia działki budowlanej jako wkładu własnego. Istnieje zatem możliwość zastąpienia wkładu działką, która zostanie zabudowana domem. Chcąc zastosować tą opcję musimy się dokładnie zorientować w banku czy istnieje taka możliwość, ponieważ nie jest to rozwiązanie obligatoryjne dla kredytodawców. Wkład własny zastąpimy działką budowlaną na przykład w BOŚ banku, Credit Agricole, PKO BP, czy Santander.

Porównanie kredytów hipotecznych – maksymalna zdolność kredytowa

Załóżmy teraz, że uzbieraliśmy już odpowiednią kwotę przeznaczoną na wkład własny. Udając się do banku spotkamy się z pojęciem zdolności kredytowej, czyli po prostu oceną możliwości spłaty potencjalnego zadłużenia wraz z odsetkami i opłatami. Nie chodzi tutaj jedynie o pozytywną decyzję kredytową. Uzyskamy także informację o jaką maksymalną kwotę kredytu możemy wnioskować. Ta różni się w zależności od banku, ponieważ każdy ma swoje preferencje (na przykład jeżeli chodzi o koszty utrzymania). Jest to szczególnie ważne w przypadku wychowywania dzieci. Każda dodatkowa pociecha na utrzymaniu obniża zdolność kredytową. Mało tego, maksymalna kwota pożyczki jest również zależna od wysokości wkładu własnego. Zatem gdzie najlepiej wziąć kredyt hipoteczny?

Z zestawienia przygotowanego przez firmę Expander dla portalu mieszkanie.pl z dnia 14.06.2021 wynika, że większość banków (7 na 10) dopuszcza możliwość wniesienia 10% wkładu własnego. Wciąż są jednak banki, w których bez 20% nie ma co liczyć na kredyt. Regułą jest, że wyższy wkład własny skutkuje wyższą zdolnością kredytową. Poniżej przedstawiamy porównanie zdolności kredytowej dla najczęstszych przypadków wśród kredytobiorców. Sprawdź na jaką kwotę możesz liczyć w poszczególnych bankach.

Badanie firmy Expander dla mieszkanie.pl z czerwca 2021 pokazuje, że  2 osoby dorosłe o dochodzie 4124 zł netto miesięcznie nie dostaną kredytu w 3 bankach – ze względu na niski wkład własny. W pozostałych mogą oni średnio liczyć na kredyt o wartości około 330 tys. zł. Największą zdolność kredytową posiadają w banku BPS. Z 10% wkładem własnym otrzymają kredyt w wysokości 380 tys. zł. Te same osoby w PKO Banku Polskim mogą liczyć jedynie na około 274 tys. zł.

Wcześniej wspomniany mechanizm, że utrzymanie dzieci obniża zdolność kredytową widoczny jest na przykładzie małżeństwa z dzieckiem. Pomimo wyższego dochodu oni także nie dostaną kredytu w 3 bankach. A te, które chciałyby udzielić im kredytu zaproponują mniej – średnio o około 30 tys. zł. Mając na uwadze koszty utrzymania dziecka banki średnio udzielą nam kredytu o przybliżonej wartości 300 tys. złotych. Na jaką zatem maksymalną kwotę może liczyć rodzina z dochodem 5 tys. zł netto? Okazuje się, że posiadając jedno dziecko maksymalnie otrzymamy 344 823 zł w banku Santander. Na drugim biegunie jest PKO BP, od którego uzyskamy najwyżej 237 000 zł.

Jeszcze bardziej ten mechanizm widać w kolejnych przypadkach. W obu dochód jest większy niż dotychczas i wynosi 6 tys. zł netto miesięcznie. Pierwszy przypadek to para nie mająca na utrzymaniu dzieci, a druga ma 2 pociechy. Średnia maksymalna kwota kredytu, o którą mogą się starać osoby bez dzieci wynosi około 590 tys. złotych, a w drugim przypadku 348 tys. zł. Jeszcze bardziej uderzająca jest dysproporcja jeśli spojrzymy na oferty skrajne. Dwójka dorosłych otrzyma maksymalnie 701 tys. zł kredytu hipotecznego. Tą najwyższą kwotę oferuje nam Bank Pekao. Na najmniejsze wsparcie finansowe możemy w tym przypadku liczyć od PKO Banku Polskiego – 456 200 zł.

Mając na utrzymaniu 2 dzieci nie możemy już liczyć w takiej sytuacji na ponad 700 tys. zł kredytu. Kwota maksymalnego spadnie do 518 tys. zł. Tyle oferował bank BPS. Minimalną kwotę zaproponuje nam z kolei Alior Bank. W tym banku możemy liczyć na 259 tys. zł kredytu.

Niezmiennie na zdolność kredytową wpływają dochody. Ta sama rodzina z dwójką dzieci, ale z dochodem sięgającym 8 tys. netto miesięcznie posiada średnią maksymalną zdolność w wysokości 672 tys. zł. W skrajnym przypadku familia taka może liczyć nawet na 768 tys. zł w banku Santander.

Jeszcze lepiej ta współzależność jest widoczna gdy zwiększymy dochód modelowej rodziny do 10 tys. netto miesięcznie. W tej sytuacji średnio można liczyć na aż 950 tys. zł długu. Najlepszy kredyt hipoteczny otrzymamy w banku BNP Paribas, gdzie uzyskać możemy ponad 1 mln zł.

Jako ciekawostkę, przyjrzyjmy się singlowi, który także posiada 20% wkładu własnego i zarabia 5 tys. zł netto. W porównaniu do modelowych rodzin wypada on bardzo korzystnie. Osoba taka średnio otrzyma prawie 500 tys. kredytu. Nie będąc w małżeństwie i nie posiadając dzieci, zarabiając 5000 zł netto miesięcznie i posiadając 20% wkładu własnego maksymalnie otrzymamy 584 tys. zł kredytu. O taką kwotę możemy wnioskować w Banku Pekao. Najmniej natomiast dostaniemy udając się do banku Millenium – 412 tys. zł. Przypomnijmy – gdyby takim samym dochodem i wkładem dysponowała rodzina w modelu 2+1 to przeciętnie mogłaby liczyć na 300 tys. zł długu.

Porównanie kredytów hipotecznych - najlepszy kredyt hipoteczny

Wiemy już czym jest wkład własny i zdolność kredytowa. Na tym etapie można zatem spokojnie udać się do banku po szczegółowe informacje na temat kredytu, czyli niestety głównie informacje o dodatkowych kosztach. Najlepiej udać się do co najmniej 3 placówek – do największego banku na rynku, do banku, z którym jesteśmy związani oraz do tego najbliższego, którego placówkę mamy „po drodze”. Poznając wszystkie dodatkowe opłaty związane z kredytem będziemy mogli wybrać najlepszą ofertę. O jakich dodatkowych kosztach jest mowa?

Planujesz sprzedaż lub kupno nieruchomości, ale nie wiesz ile tak naprawdę jest ona warta? Wyceń nieruchomość online za pomocą kalkulatora Urban.one. 

Ubezpieczenie kredytu

Banki poza wymogiem zapłaty za usługę chcą również się odpowiednio zabezpieczyć przed ryzykiem związanym z udzieleniem finansowania. Jest to zabezpieczenie spłaty kredytu na wypadek zdarzeń losowych, które uniemożliwią terminową spłatę. Warto podkreślić, że ubezpieczenie kredytu nie jest obowiązkowe, ale banki coraz częściej proponują takie rozwiązanie kusząc promocyjnymi warunkami spłat kredytu – np. niższym oprocentowaniem. Możemy tutaj wskazać kilka rodzajów ubezpieczeń.

Pierwszym z nich jest ubezpieczenie pomostowe. Może być ono pobierane w postaci stałej stawki za konkretny okres albo w postaci podwyższonego oprocentowania. Okres ten dotyczy pierwszej fazy trwania kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Może się niestety okazać, że będziemy płacić wyższe raty przez dłuższy okres. Przykładowo średni czas wpisu hipoteki do księgi wieczystej w Warszawie wynosił w 1 połowie 2021 roku ponad 11 miesięcy. Aż tak długo trzeba było spłacać wyższe raty.

Innym przykładem ubezpieczenia kredytu jest ubezpieczenie na życie. Przy jego wykupie można skorzystać z oferty banku, który je zawiera na rzecz kredytobiorcy bądź wykupić indywidualną polisę. Ubezpieczenie na życie obejmuje kilka sytuacji, które mogą się przydarzyć podczas spłaty kredytu. Pierwszym z nich jest ubezpieczenie na wypadek śmierci. W przypadku śmierci kredytobiorcy spłaty pozostałej części kredytu dokonuje ubezpieczyciel. Polisa ta pomaga uniknąć problemów z dziedziczeniem długu. Drugim jest ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa, które może uniemożliwić wykonywanie pracy. Analogicznym przykładem jest także ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy, z tą różnicą, że spłata kredytu następuje również w przypadku niemożliwości wykonywania pracy ze względu na chorobę. Można się również ubezpieczyć na wypadek utraty pracy. W sytuacji kiedy kredytobiorca utraci pracę nie ze swojej winy, ubezpieczyciel płaci za niego kilka kolejnych rat kredytu. Polisa ta dotyczy przeważnie osób, które są zatrudnione na umowę o pracę na czas nieokreślony, ale są również dostępne ubezpieczenia dla osób prowadzących działalność gospodarczą.  

Prowizja od udzielenia kredytu

Przy udzielaniu kredytu banki często żądają pewnego rodzaju wynagrodzenia płatnego z góry. Chodzi o prowizję za udzielenie kredytu. Opłata ta może wynieść nawet do kilku procent wnioskowanej kwoty. Przykładowo wysokość prowizji 3% przy kredycie 250 tys. oznacza, że dodatkowo musimy zapłacić 7,5 tys. zł często zaraz po podpisaniu umowy. Warto podkreślić, że prowizja to jednorazowa opłata pobierana przez bank, która podlega indywidualnym negocjacjom. Możemy często prosić o doliczenie prowizji do pożyczanej kwoty kapitału (kredytowanie prowizji). Spowoduje to rozłożenie jej spłaty w ustalonym w umowie czasie finansowania, ale na koniec dnia oddamy te pieniądze z odsetkami.

Mam więcej pieniędzy – wcześniejsza spłata kredytu

Warto też zwrócić uwagę na prowizję za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu. Jest to o tyle ważne, że większość Polaków stara się spłacić kredyt przed czasem. Banki jednak każą sobie w takiej sytuacji dodatkowo płacić – przynajmniej w pierwszych latach spłaty. Dzieje się tak ze względu na to, że banki zarabiają na odsetkach od kredytu. Co więc w sytuacji kiedy chcemy skrócić okres kredytowania i spłacić zadłużenie wcześniej? Otóż nikt nam tego nie zabrania. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku w każdym momencie możemy dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania – częściowej lub w całości. Najlepszym momentem na przedterminową spłatę jest moment 3 lat po podpisaniu umowy kredytowej. Dlaczego? Po upływie tego okresu i regularnym spłacaniu rat kredytu bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Jeżeli natomiast bardzo zależy nam na spłacie przed upływem 3 lat powinniśmy się liczyć z dodatkową opłatą – maksymalnie do 3% spłacanej kwoty – no chyba, że dostaniemy lub wynegocjujemy lepsze warunki. Może nie brzmi to strasznie. Znacznie gorzej jest w przypadku kredytobiorców ze stałą stopą procentową. Tutaj bank może pobierać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania kredytu, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie.

RRSO kredytów hipotecznych

Często szukając odpowiedniego kredytu natkniemy się na wartość rzeczywistej rocznej stopy procentowej. Stanowi ona pewnego rodzaju podsumowanie – jest wskaźnikiem biorącym pod uwagę prawie wszystkie podstawowe koszty związane z kredytem (odsetki, prowizje, składki ubezpieczeniowe, zmianę wartości pieniądza w czasie). Wskaźnik RRSO powstał w celu łatwego i szybkiego porównywania ofert kredytowych. Tak więc szukając najkorzystniejszego kredytu nie musimy patrzeć na każdą kategorię dodatkowych opłat we wszystkich bankach, wystarczy nam RRSO. Jednak niektóre koszty tj. opłaty za obsługę karty kredytowej czy koszty monitów bankowych mogą być nieuwzględnione w tym wskaźniku. Pomijane są więc koszty, które powstać mogą w wyniku nierzetelnych spłat. Ale też takie, których bank nie przewiduje na etapie udzielania nam kredytu (np. wprowadzenie dodatkowych opłat za prowadzenie konta osobistego lub karty kredytowej.

Kredyty hipoteczne oprocentowanie

Oprocentowanie to nic innego jak wskaźnik, który oznacza koszt odsetek kredytu w skali roku. Kwota ta jest regulowana w ramach comiesięcznych rat kredytowych. Większość ofert kredytów hipotecznych opiera się o oprocentowanie zmienne, a na jego wielkość wpływa zmienna stopa procentowa WIBOR i stała marża banku. Enigmatyczny WIBOR to stopa procentowa po jakiej banki udzielają sobie pożyczek. Wartość ta ustalana jest codziennie. Nie oznacza to jednak, że każdego dnia będziemy musieli sprawdzać wysokość tej stawki. Najczęściej banki aktualizują ją w okresach trzymiesięcznych.

Marża

Na przekór powszechnym przyzwyczajeniom wysokość marży nie jest jedynym i najważniejszym wyznacznikiem dobrego kredytu. Zupełnie nie można jednak o niej zapominać. Jak wspomnieliśmy na wielkość oprocentowania ma wpływ stała marża banku. Marża w odróżnieniu od prowizji nie jest opłatą jednorazową tylko doliczaną do wysokości stopy procentowej WIBOR. Innymi słowy jeżeli weźmiemy stawkę WIBOR3M (0,21%) i marżę naszego banku np. (2,39%) to dodając te wartości uzyskamy wysokość oprocentowania. W naszym przykładzie oprocentowanie kredytu będzie wynosić 2,5%.

Warto pamiętać, że o ile marża jest stała i nie będzie się zmieniać w trakcie spłacania kredytu to stawka WIBOR jest zmienna i może determinować wysokość oprocentowania, a co za tym idzie kwotę naszej raty. A więc to jakie jest oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy głównie od nieznanej stawki WIBOR.

Porównanie kredytów hipotecznych - najtańszy kredyt hipoteczny

Najbardziej poszukiwane na rynku są najtańsze kredyty hipoteczne. Pożądany najtańszy kredyt mieszkaniowy to po prostu taki, za który w ostatecznym rozrachunku zapłacimy najmniej. Wiedząc już co składa się na kwotę, którą musimy spłacić, nie warto sugerować się tylko wysokością raty. Powszechnie zakłada się, że niska rata to tańszy kredyt. Niestety…w ratę kredytu wliczone są tylko koszty odsetek. Jak wiemy poza odsetkami z kredytem wiążą się inne opłaty takie jak koszty ubezpieczenia, prowizja, oprocentowanie.

 

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement