Ogromny potencjał Chin
Według raportu CIC, chiński rynek nieruchomości: wtundefinedrny, pierwotny, oraz najem, był w 2019 roku największy m na świecie jeśli bierzemy pod uwagę wartość wszystkich przeprowadzonych transakcji, oraz ich liczbę. Szacunki mundefinedwią, że do 2024 powinien rosnąć w średniorocznym tempie 6,6% osiągając wartość 30 bilionundefinedw juanundefinedw, czyli ponad 20 bilionundefinedw złotych. Dla lubiących porundefinedwnania jest to kwota około 10 razy większa niż obecne PKB Polski. Obecnie stopień urbanizacji, czyli odsetek społeczeństwa mieszkający w miastach wynosi ok. 61% i powinien wzrosnąć do 2030 r. do 70%. Oznacza to wzrost o 150 milionundefinedw osundefinedb i oddaje skalę ogromu Chin. Dodatkowo chińskie społeczeństwo staje się coraz zamożniejsze a ponad 25% transakcji nieruchomościowych jest podyktowanych podniesieniem stopy życiowej ( w największych miastach odsetek ten wynosi nawet 40%). Jednocześnie dynamicznie powinna rosnąć penetracja tego rynku przez profesjonalnych pośrednikundefinedw obrotu nieruchomościami, z około 50% obecnie do ponad 62%.
Bolączki branży
Pomimo swojego ogromu, chiński rynek obrotu nieruchomościami jest daleko w tyle za tym, co obserwujemy w świecie zachodnim, charakteryzując się wieloma nieefektywnościami. W Państwie Środka na porządku dziennym jest wspundefinedłpraca sprzedających nieruchomość z wieloma agencjami jednocześnie. Nie istnieje praktycznie umowa na wyłączność a kupujący musi wybierać spośrundefinedd wielu pośrednikundefinedw oferujących ten sam dom lub mieszkanie. W takim otoczeniu zaangażowanie agenta znacznie spada. Mając niską wiedzę o sprzedawanej nieruchomości, agenci nie są też w stanie przekazać potencjalnym nabywcom istotnych informacji o danym domu, mieszkaniu czy działce. Walki pośrednikundefinedw o nieruchomości rodzą też niezdrową konkurencję, zniechęcając klientundefinedw do branży. Skutkiem ubocznym jest też brak profesjonalnych pośrednikundefinedw, zaangażowanych w swoją profesję i posiadających duże doświadczenie.
KE Holdings a konkurencja
Do najważniejszych graczy zaliczyć można Fang.com, Leju, Fangdd, Anjuke.com, 58.com, czy KE Holdings. Zarundefinedwno Leju, Fangdd, 58.com, jak i KE Holdings zdecydowały się na debiut giełdowy w USA. Ostatnia z wymienionych firm wyrundefinedżnia się na tle pozostałych ze względu na swoje funkcjonalności, jak i stopień technicznego zaawansowania i jest warta bliższemu przyjrzeniu się.
KE Holdings, ktundefinedry zrzesza platformę internetową Beike oraz agencję Lianjia rozpoczął swoją działalność w 2001 roku poprzez Beijing Lianjia Real Estate Brokerage Co., Ltd. lub Beijing Lianjia. Założycielem firmy był zmarły w tym roku ZUO Hui. Wśrundefinedd akcjonariuszy spundefinedłki oprundefinedcz założyciela, zarządu i inwestorundefinedw finansowych, znalazł się rundefinedwnież chiński gigant technologiczny Tencent, ktundefinedry posiada kilkunastoprocentowy pakiet akcji.
Cyfryzacja realnego biznesu
Beike to powstała w 2018 r. wiodąca platforma mieszkaniowa operująca na rynku chińskim. Jej celem jest integracja biznesu offline, czyli własnej agencji nieruchomości Lianjia oraz niezależnych agencji wspundefinedłpracujących z platformą, z kanałem online. Innymi słowy jest prundefinedba zdigitalizowania undefinedklasycznegoundefined biznesu w sektorze real estate. Całość wspundefinedłpracy opiera się na modelu ACN (Agent Co-operation Network), ktundefinedrego celem jest wspundefinedłpraca agentundefinedw własnej sieci Lianjia z innymi firmami z rynku w całym procesie transakcyjnym. Jednocześnie Beike dąży do standaryzacji ogłoszeń nieruchomości tak, aby wnosiły one wartość dodaną dla zainteresowanych a zdjęcia i opisy były zgodne ze stanem faktycznym. Jednocześnie ogłoszenia zawierają poza standardowymi elementami jak zdjęcia, filmy czy plany nieruchomości także komentarze agentundefinedw pod konkretnym domem lub mieszkaniem oraz historię transakcji zawartych w danej okolicy. Znajdują się w nich także informacje o danej okolicy oraz jej zapleczu infrastrukturalnym. W przypadku najmu ogłoszenie zawiera jego warunki oraz draft umowy. Klienci mogą korzystać ze strony internetowej ke.com, aplikacji mobilnej Beike oraz programu Beike Weixin, ktundefinedrego celem jest edukacja klienta jak przeprowadzić transakcję i na co zwracać uwagę jako świadoma strona umowy.
Aplikacja mobilna Beike jest prosta w obsłudze, innowacyjna i atrakcyjna graficznie dla korzystających ze smartfonundefinedw. Miesięcznie aktywnie korzysta z niej 46 milionundefinedw użytkownikundefinedw. Platforma korzysta z narzędzia Flutter wprowadzonego przez Googleundefineda w grudniu 2018 r. Jest to specjalny framework, za pomocą ktundefinedrego można tworzyć aplikacje mobilne na urządzenia z systemem Android oraz iOS z wykorzystaniem jednej bazy kodowej, a nie dwundefinedch odrębnych. Takie rozwiązanie obniża koszty aplikacji i przyspiesza proces ich tworzenia.
Model biznesowy
Usługi świadczone przez Beike to nie tylko ogłoszenia kupna/sprzedaży nieruchomości. Oferta firmy kierowana jest także do wynajmujących, oraz chcących przeprowadzić remont. W tym ostatnim przypadku Beike wspundefinedłpracuje z wieloma architektami oraz dekoratorami wnętrz a nowoczesna technologia VR pozwala klientom oglądać cyfrową wizualizację wykończonego mieszkania. Warto dodać, że Beike oferuje wirtualny spacer po nieruchomościach znajdujących się w ofercie posiadając w cyfrowej bazie ponad 16 milionundefinedw mieszkań i domundefinedw. Na tym obsługa klienta jednak się nie kończy. Platforma pomoże rundefinedwnież przejść klientowi przez cały proces transakcyjny, włącznie z doborem finansowania oraz finalizacją umowy i bezpiecznym dokonaniem płatności. Beike stworzyło elektroniczny portfel eHomePay, za pomocą ktundefinedrego można dokonywać rozliczeń na rynku obrotu i najmu nieruchomości. Śmiało można powiedzieć, że platforma to one-stop-shop na rynku obrotu nieruchomościami.
Poza usługami świadczonymi dla klientundefinedw indywidualnych, Beike kieruje swoją ofertę także do innych agencji nieruchomości oraz do deweloperundefinedw, umacniając w ten sposundefinedb swoją pozycję na rynku pierwotnym. Ci pierwsi mogą korzystać z infrastruktury, popularności wśrundefinedd potencjalnych nabywcundefinedw i funkcji aplikacji Beike płacąc za zamieszczenie ogłoszenia. Drudzy zaś mogą ogłaszać swoje oferty na platformie i korzystać z agentundefinedw Lianjia bez konieczności rozbudowy własnej sieci sprzedaży. Co ciekawe, niezależnie od agencji Lianjia Beike posiada rundefinedwnież franczyzową sieć agencji pośrednictwa nieruchomości pod marką Deyou.
Można zatem powiedzieć, że platforma generuje przychody w następujący sposundefinedb:
- 100 % prowizji z tytułu obrotu nieruchomościami lub ich najmu poprzez własną agencję Lianjia.
- Część prowizji, gdy w transakcji biorą udział agenci Lianjia oraz pośrednicy z zewnętrznych agencji.
- Opłata za świadczenia usługi za pomocą platformy, gdy zewnętrzna agencja chce zamieścić ogłoszenie na portalu.
- Opłata franczyzowa od franczyzobiorcundefinedw Deyou.
- Prowizja płacona przez deweloperundefinedw od nieruchomości sprzedanych poprzez portal Beike.
- Pozostałe usługi jak np. pośrednictwo finansowe, weryfikacja stanu technicznego nieruchomości, przygotowanie umowy kupna/sprzedaży, bądź najmu.
ACN w szczegundefinedłach
Beike doskonale zdiagnozowało bolączki rynku i stworzyło infrastrukturę, ktundefinedra pozwoliła na ich eliminację. W tym celu powstała Sieć Wspundefinedłpracy Agentundefinedw (Agent Cooperation Network, tzw. ACN) i na nowo zdefiniowała relacje między przedstawicielami branży. ACN aktywizuje do wspundefinedłpracy agentundefinedw reprezentujących potencjalnych sprzedawcundefinedw, jak i kupujących. Dla przykładu agent poszukujący określonej nieruchomości dla swojego klienta może zaangażować do wspundefinedłpracy bardziej doświadczonego kolegę po fachu dzieląc z nim prowizję od zakończonej transakcji. Proporcja podziału prowizji jest ustalana z gundefinedry przez agentundefinedw między sobą, lub dokonuje jej (rundefinedwnież z gundefinedry) na ich prośbę dział finansowy Beike, tak aby nie rodzić niezdrowej konkurencji i minimalizować konflikty. Mniej doświadczeni agenci mogą partycypować w prostszych etapach procesu transakcyjnego zdobywając tym samym stopniowo doświadczenie. Dodatkowo, agenci są podzieleni geograficznie tak, aby specjalizowali się np. w obrębie dzielnicy miasta. Jeżeli z kolei agent reprezentujący kupującego trafi na klienta, ktundefinedrego interesuje nieruchomość w innym niż jego własny rejonie, może go polecić koledze po fachu, inkasując część prowizji. Model ten wyraźnie sprawdza się o czym świadczy wysoki odsetek 70% transakcji dokonywanych za pośrednictwem platformy na rynku wtundefinedrnym w formule ACN. Cały proces skraca cykl konwersji leadundefinedw i zwiększa retencję agentundefinedw. Jednocześnie platforma prowadzi system oceny agentundefinedw, ich skuteczności i jakości obsługi klienta.
Dane to złoto XXI wieku
Przez wiele lat działalności, Beike stworzyło tzw. undefinedsłownik mieszkaniowyundefined. Jest to jedna z największych baz danych na temat chińskiego rynku real estate, gdzie od 2008 r. zgromadzono dane na temat ponad 240 milionundefinedw nieruchomości i blisko 5 milionundefinedw map terenowych znajdujących się w 332 miastach należących do 33 chińskich prowincji. Analiza takiej skarbnicy wiedzy pozwala platformie lepiej poznawać rynek, dzięki czemu może ona coraz lepiej dostosowywać ofertę do potrzeb klientundefinedw.
Całość jest wsparta wspundefinedlnym systemem IT, na ktundefinedrym bazują wszyscy agenci. Gwarantuje on powszechny dla agentundefinedw wspundefinedłpracujących z platformą dostęp do danych. Dzięki temu proces transakcyjny jest szybszy, umożliwia wspundefinedłpracę agentundefinedw na jego wielu etapach i skutkuje wyższą jakością obsługi klienta. Dodatkowo platforma korzysta z takich rozwiązań i technologii, jak sztuczna inteligencja, big data i Internet-rzeczy (IoT, internet of things). Przykładami mogą być algorytmy big data i sztucznej inteligencji do analizowania danych transakcyjnych i behawioralnych. Dzięki nim Beike może alokować odpowiednie oferty do właściwych klientundefinedw, co prowadzi do większej liczby udanych transakcji. Dodatkowo inteligentny algorytm dokonuje zautomatyzowanego scoringu kredytowego klienta na podstawie danych o jego finansach i kosztach związanych z nabywaną nieruchomością. Platforma gromadzi i analizuje rundefinedwnież dane o aktywności agentundefinedw budując na ich podstawie modele dla pośrednikundefinedw, aby poprawić ich efektywność konwersji leadundefinedw. W samym tylko 2020 roku KE Holding wydało na rozwundefinedj technologii kwotę 2,5 miliarda juanundefinedw, czyli ponad 1,5 miliarda złotych.
Wirtualna rzeczywistość
Na odrębny akapit zasługuje omundefinedwienie technologii VR na rynku nieruchomości. Beike umożliwia klientom wirtualny spacer po nieruchomościach z rynku pierwotnego oraz wtundefinedrnego. Mogą tego dokonać bez wychodzenia z domu a pośrednik może w sposundefinedb zdalny, na bieżąco omawiać z klientem wybrane mieszkanie w czasie spaceru. Dzięki temu szybko i w niedrogi sposundefinedb klient może obejrzeć wiele nieruchomości, decydując się na realną wizytę tylko w wybranych miejscach. Nazwana przez Beike technologia Real See VR umożliwiła w 2020 r. blisko 1,3 miliarda wizyt wirtualnych, na ktundefinedre klienci poświęcili 59 milionundefinedw godzin.
Agencje nieruchomości jako modus operandi platformy
Lianjia to nazwa agencji nieruchomości należącej do holdingu. Powstała ona w 2001 r., czyli znacznie wcześniej niż zdigitalizowana odnoga firmy. Można powiedzieć, że Lianjia była fundamentem, od ktundefinedrego wszystko się rozpoczęło i ewoluowało do dziś wraz z postępem technologicznym. Zrzesza ona 139 tysięcy pośrednikundefinedw działających w 29 największych chińskich miastach poprzez 7800 placundefinedwek. W samym Pekinie i Szanghaju spundefinedłka zatrudnia 48 tysięcy agentundefinedw pracujących w 2400 punktach obsługi klienta. Spundefinedłka chwali się, że 44% jej pracownikundefinedw posiada wyższe wykształcenie, co jak na chińskie standardy jest wyrundefinedżniającym się wynikiem.
Poza własną agencją obrotu nieruchomościami, należący do KE Holding portal Beike wspundefinedłpracuje z ogromną rzeszą firm spoza grupy. Na koniec 2020 r. było to 278 podmiotundefinedw zrzeszających 354 tysiące agentundefinedw pracujących w 39 tysiącach placundefinedwek. Ich zasięg to ponad 100 największych chińskich miast. O ich sile świadczy fakt, że w minionym roku 81,5% ogłoszeń z rynku wtundefinedrnego na platformie było zamieszczonych przez zewnętrzne agencje oraz franczyzową sieć Deyou.
Mając na uwadze powyższe, w sumie na koniec 2020 r. na platformie Beike obecnych było 279 agencji nieruchomości, ktundefinedre łącznie posiadały 47 tysięcy punktundefinedw obsługi klienta i zatrudniały 493 tysiące agentundefinedw skupionych w ponad 100 największych chińskich miastach.
Monetyzacja biznesu
Holding w ramach spundefinedłek Beike, Lianjia i wspundefinedłpracujących agencji generuje przychody głundefinedwnie z opłat i prowizji od transakcji na rynku nieruchomości. Wartość pobranych prowizji wzrosła 2,5-krotnie z 28,6 mld juanundefinedw w 2018 r. do 70 mld juanundefinedw w 2020 r. (około 50 mld zł). Podczas gdy jeszcze w 2018 r. 70% przychodundefinedw generowały transakcje na rynku wtundefinedrnym a blisko 30% te z rynku pierwotnego, już w 2020 r. 54% ogundefinedłu przychodundefinedw KE Holding generował rynek pierwotny a 44% wtundefinedrny. Pokazuje to ogromną siłę rynku pierwotnego i skuteczność wejścia spundefinedłki w ten obszar rynku. Jednocześnie wartość wszystkich transakcji przeprowadzonych na rynku pierwotnym za pośrednictwem platformy Beike wzrosła z 280 miliardundefinedw juanundefinedw w 2018 r. (ok. 200 mld zł) do blisko 1,4 biliona juanundefinedw w roku 2020 (około 1 bilion zł). Ogromne wzrosty Beike zanotowało rundefinedwnież w segmencie nieruchomości używanych. W przypadku rynku wtundefinedrnego GTV (Gross Transaction Value, wartość brutto wszystkich transakcji przeprowadzonych na platformie) wzrosła pomiędzy 2018 a 2019 rokiem z 822 do 1940 miliardundefinedw juanundefinedw( czyli z 560 miliardundefinedw do 1,4 biliona złotych).
Perspektywy
KE Holdings zrewolucjonizowało chiński rynek obrotu nieruchomościami osiągając w nim ponad 20-procentowy udział. Pomimo obecnego spowolnienia gospodarczego w Państwie Środka wydawać się może, że w średnim i długim terminie spundefinedłka ta jest doskonale pozycjonowana na wzrost tamtejszego bardzo perspektywicznego rynku. Obecność w akcjonariacie takiego giganta jak Tencent nie jest tutaj bez znaczenia. Wsparcie kapitałowe i technologiczne dają długoterminową przewagę w coraz bardziej zdigitalizowanej branży obrotu nieruchomościami. Jednocześnie dynamiczne wzrosty wynikundefinedw pokazują, że dane to złoto XXI wieku a kto nimi dysponuje, ten wygrywa w biznesowym wyścigu.
