Jak zdobyć pieniądze potrzebne na wkład własny przy kredycie mieszkaniowym?

Konieczność zgromadzenia wkładu własnego to dla wielu osób spore wyzwanie. Czasem nie obejdzie się bez pomocy rodziny, choć i tak najlepszą metodą jest po prostu oszczędzanie


O czym przeczytasz?

Wkład własny to spore wyzwanie

Konieczność posiadania wkładu własnego to jeden z największych problemów, z jakimi stykają się osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny. Bez wkładu własnego nie ma co liczyć na uzyskanie kredytu.

Minimalny wkład własny w 2021 roku

2020 rok był wyjątkowo trudny dla osób ubiegających się o kredyt ze względu na zmieniające się wymagania banków co do wkładu własnego. Tuż po wybuchu epidemii niektóre banki żądały nawet 40-proc. wkładu własnego, co dla wielu osób było barierą nie do pokonania. Rok 2021 zapowiada się pod tym względem na znacznie lepszy.

Obecnie zdecydowana większość banków żąda od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 10 proc. Czyli jeśli ktoś kupuje mieszkanie za 350 tys. zł, to musi dysponować kwotą 35 tys. zł. Wprawdzie część banków utrzymuje jeszcze wymaganie co do wkładu własnego na poziomie 20 proc., jednak jest szansa, że i one zrewidują swoje podejście. Ewentualnie klient zainteresowany kredytem hipotecznym może po prostu pójść do innego banku.

Trzeba jednak pamiętać, ze wkład własny na poziomie 20 proc. jest wymagany przez nadzór finansowy. Obniżenie jego wysokości do 10 proc. jest możliwe, ale tylko pod warunkiem, że brakujące 10 proc. zostanie objęte dodatkowym ubezpieczeniem. To oznacza, że taki kredyt będzie po prostu nieco droższy od tego, w którym klient posiada 20-proc. wkład własny. Na szczęście po kilku latach spłacania kredytu, gdy wartość pożyczonego kapitału spadnie poniżej 80 proc. wartości mieszkania, takie ubezpieczenie znika, a wraz z nim znikają dodatkowe koszty.

Skąd wziąć na wkład własny?

Jako że posiadanie wkładu własnego jest koniecznością, wiele osób zastanawia się, jak zgromadzić odpowiednie środki. Zwłaszcza, że mieszkań najbardziej potrzebują ludzie młodzi, którzy są na początku kariery zawodowej, a więc zarabiają stosunkowo niewiele. Z tej stosunkowo niewielkiej pensji zaś muszą często opłacić spory czynsz na wynajmowane mieszkanie.

Jednak nadal najlepszą metodą na zgromadzenie wkładu własnego jest oszczędzanie. Jeśli więc ktoś może odkładać na wkład własny, to im szybciej zacznie, tym szybciej uzyska szansę na mieszkanie. Często dzięki przeprowadzce na swoje będzie w stanie nieco zyskać, bo obecne ceny wynajmu mieszkań są zwykle wyższe niż same koszty obsługi kredytu.

Czy można wziąć kredyt na wkład własny?

Jeśli ktoś rozważa wzięcie kredytu na wkład własny, to powinien z tego pomysłu zrezygnować. Banki bowiem w umowach zastrzegają, że pieniądze na wkład własny nie mogą pochodzić z kredytu. A więc muszą to być środki wolne, nieobciążone w żaden sposób.

Oczywiście, można sobie wyobrazić sytuację, że ktoś bierze pożyczkę, uzyskane pieniądze odkłada, a następnie spłaca raty aż do końca. Tyle że to rozwiązanie po prostu nie jest opłacalne. Obecnie oprocentowanie nowych kredytów gotówkowych wynosi przeciętnie 6,3 proc. Jeśli jednak do tego dodać prowizje i opłaty, to koszt liczony jako rzeczywista roczna stopa procentowa rośnie do 11 proc. A więc rozwiązanie, w którym bierzemy kredyt gotówkowy i następnie go spłacamy, oznacza, że bankowi oddamy o 11 proc. więcej niż uzyskaliśmy. O wiele bardziej korzystne jest oszczędzanie, bo jeśli stać nas na spłatę kredytu, to stać nas także na odłożenie kwoty o 11 proc. większej niż potrzebujemy.

Przeznaczenie kredytu studenckiego na wkład własny może się opłacać

Nieco inaczej wygląda sytuacja, jeśli o środkach na wkład własny pomyślimy zawczasu, a więc jeszcze na studiach. Wtedy przysługuje nam prawo do kredytu studenckiego.

Żacy mają prawo do pożyczenia środków na każdy rok studiów. Są one wypłacane co miesiąc, więc jeśli ktoś zdecyduje się odkładać uzyskane tak pieniądze, to może zgromadzić ok. 50 tys. zł. To, co ma ogromne znaczenie, jest bardzo niskie oprocentowanie takiej pożyczki. Obecnie wynosi ono zaledwie 0,055 proc., a więc należy do najtańszych na rynku.

Niestety, są i wady. Przede wszystkim kredyt studencki wchodzi trzeba spłacać. I choć zasady spłaty są stosunkowo łagodne – dwa lata karencji po zakończeniu studiów i okres spłaty dwukrotnie dłuższy od tego, w którym się z tej pożyczki korzystało – to jednak bank będzie „widział” to obciążenie i weźmie je pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. A to oznacza, że będzie ona niższa niż gdybyśmy z kredytu studenckiego nie skorzystali. Czyli będziemy mieli szansę na kwotę o ok. 50-100 tys. zł niższą niż wtedy, gdybyśmy nie byli obciążeni żadnymi pożyczkami.

Można skorzystać z książeczki oszczędnościowej

Wiadomo, że rodzice często pomagają dzieciom przy zakupie mieszkania. Jeśli więc ktoś ma rodziców, którzy posiadają odpowiednimi oszczędnościami, wówczas nie powinien mieć problemu z wkładem własnym. Trzeba tylko pamiętać, aby złożyć w urzędzie skarbowym odpowiednią informację o uzyskaniu darowizny od rodziców, inaczej może ona zostać objęta podatkiem.

Ale nawet wtedy, gdy rodzina nie dysponuje odpowiednimi oszczędnościami, może pomóc w zebraniu środków na wkład własny. Warto popytać na przykład o to, czy w szufladach rodziców czy teściów nie leży przypadkiem książeczka mieszkaniowa. Ten relikt PRL jest wciąż nadal powszechny, posiada go około 1 mln osób. I choć co jakiś czas pojawiają się nowe przepisy, poszerzające możliwość wykorzystania pieniędzy zgromadzonych na książeczce, to jednak ich likwidacja idzie dość opornie.

Dla kupujących mieszkanie ważne jest, że taką książeczkę można podarować. A więc rodzice mogą bez problemu przekazać je dzieciom, które będą mogły wykorzystać ją do sfinansowania wkładu własnego.

Aby dowiedzieć się, ile pieniędzy można otrzymać z takiej książeczki, należy się pofatygować do banku PKO BP, który dokona przeliczenia. Pierwsze takie przeliczenie jest bezpłatne, ale za kolejne już trzeba będzie zapłacić. Przy okazji można książeczkę zarejestrować. Jeśli ktoś posiada taką książeczkę, to także powinien ją zarejestrować, bo taki obowiązek nakładają przepisy, które niedawno weszły w życie. Jeśli ktoś nie zrobi tego szybko i nie dokona rejestracji do końca roku, będzie musiał liczyć się z opóźnieniem w wypłacie premii.

Do kwoty oszczędności, zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych, przysługuje premia gwarancyjna. Jej zadaniem jest zrekompensować ubytek wartości oszczędności zgromadzonych na książeczkach, do którego doszło po 1989 roku. Ta premia może być całkiem spora, jej przeciętna wysokość w ostatnich latach wynosiła blisko 10 tys. zł.

Ważne jest także, aby sprawdzić, czy bank, w którym chcemy wziąć kredyt, bierze pod uwagę książeczki mieszkaniowe jako element wkładu własnego. Jeśli tak, to po podpisaniu umowy notarialnej i uzyskaniu kredytu będziemy musieli książeczkę zlikwidować. Jest na to 90 dni, a pieniądze z książeczki trafią bezpośrednio na rachunek wskazany w umowie.

Czasem pomaga rodzinna pożyczka

Zdarzają się i takie sytuacje, kiedy pojawia się konieczność szybkiego zebrania wkładu własnego. Choćby dlatego, że na sprzedaż zostało wystawione mieszkanie po okazyjnej cenie albo w lokalizacji, w której zawsze chcieliśmy mieszkać. Wówczas można poprosić rodziców o wzięcie pożyczki i przekazanie uzyskanych kwot jako darowizny. To pozwala na błyskawiczne zgromadzenie koniecznej kwoty i spełnienie wymagań banków.

Oczywiście, pożyczka wzięta przez rodziców też wymaga spłacenia. Jednak zwykle osoby starsze mają mniejsze wydatki niż ci na początku drogi zawodowej i często stać ich na obsługę pożyczki. Ich oprocentowanie jest nadal wysokie, jednak jeśli dzięki takiemu posunięciu uda się nam kupić mieszkanie po niższej cenie, to w sumie operacja może się opłacać.

Często też warto sprawdzić, czy rodzice czy też teściowie nie mają możliwości wzięcia pożyczki np. w zakładzie, w którym pracują. Wprawdzie firmy coraz rzadziej udzielają takiego wsparcia swoim pracownikom, ale nadal jest to możliwe.

Wkładem własnym może być działka budowalna

Inną formą pomocy, jakiej rodzice często udzielają dzieciom, jest przekazanie np. działki pod budowę domu. Czasem taka darowizna całkowicie rozwiązuje problem kwoty wolnej. Oczywiście, jeśli chcemy kupić mieszkanie, to działkę będziemy musieli sprzedać. Ale nawet dopiero wystawiona na sprzedaż ziemia może rozwiązać problem wkładu własnego.

Banki bowiem mogą zaakceptować nie tylko środki uzyskane ze sprzedaży działki – podobnie zresztą jak domu czy mieszkania – ale także deklarację, że zamierzamy dokonać sprzedaży działki i uzyskane pieniądze przeznaczyć na wkład własny. To, jaką część żądanej przez nas ceny uznają za wkład własny, zależy od etapu sprzedaży. Jeśli mamy podpisaną umowę przedwstępną, to bank zaliczy do wkładu własnego nawet 100 proc. ceny. Jeśli do sprzedaży jeszcze nie doszło, ale wynajęliśmy pośrednika, bank uwzględni tylko część z możliwej do uzyskania przez nas ceny. Jeśli dopiero zabieramy się za sprzedaż, to ten odsetek będzie jeszcze mniejszy. Ale trzeba pamiętać, że do chwili wypłaty pieniędzy musimy taką nieruchomość sprzedać i przelać pieniądze na konto sprzedawcy mieszkania, które kupujemy.

Nieco inaczej wygląda nasza sytuacja, jeśli na działce uzyskanej od rodziców chcemy zbudować dom. Wówczas bank po prostu uwzględni wartość działki w całej inwestycji, choć oczywiście wcześniej konieczna jest wycena gruntu.

Ale nie tylko ziemia może stanowić wkład własny, jakiego wymagają banki. W grę wchodzą także inne rzeczy. Do wkładu własnego np. zaliczony zostanie wydatek na projekt domu, jeśli wcześniej taki zamówiliśmy. Gdy na przykład udało się nam zgromadzić materiały budowlane, to wydatki na ich zakup także mogą zostać uznane za wkład własny. Oczywiście, aby bank zechciał uwzględnić tego typu koszty jako wkład własny, musimy je udokumentować. A to oznacza konieczność zbierania faktur, które trzeba będzie przedstawić bankowi.

Zdarza się także czasem, że rozpoczynamy budowę domu bez sięgania po kredyt bankowy. Wprawdzie budowa w systemie gospodarczym zwykle trwa dłużej niż wynajęcie firmy, ale pozwala na zaoszczędzenie części wydatków (bo niektóre prace wykonujemy sami) lub na ich realizację niższym kosztem. Taka inwestycja także może zostać uznana za wkład własny, zwłaszcza jeśli zaawansowanie prac jest stosunkowo duże. Wówczas z odpowiednimi dokumentami (nie tylko fakturami, ale także np. opinią rzeczoznawcy na temat wartości wykonanych robót) możemy wybrać się do banku i liczyć na to, że zdecyduje się na udzielenie nam kredytu.

Papiery wartościowe też mogą posłużyć jako wkład własny

Czasem jest tak, że wprawdzie nie mamy gotówki na wkład własny, ale dysponujemy papierami wartościowymi, akcjami czy obligacjami Skarbu Państwa. One również mogą pomóc w uzbieraniu kwoty potrzebnej na wkład własny.

Warto jednak zacząć od sprawdzenia, czy bank, w którym chcemy się zadłużyć na zakup mieszkania, zaakceptuje papiery wartościowe, a właściwie zastaw na papierach wartościowych jako element wkładu własnego. Jeśli tak, to trzeba jeszcze się dowiedzieć, jak to będzie dokładnie wyglądać. Chodzi o to, że niektóre papiery wartościowe wyceniane są na kwotę zbliżoną do ich wartości rynkowej (tak będzie na przykład w przypadku obligacji skarbowych), a inne będą miały niższą wycenę (na przykład tak jest przy akcjach, których cena waha się w większym stopniu niż cena obligacji).

Jeśli chcemy użyć posiadanych przez nas papierów wartościowych do zgromadzenia wkładu własnego, musimy pamiętać, że zastaw zazwyczaj wystarczy jedynie na etapie złożenia wniosku kredytowego. Potem jednak będziemy musieli papiery wartościowe spieniężyć, bo jednym z warunków wypłaty kredytu będzie przelanie wkładu własnego na konto sprzedającego mieszkanie.

Zbieranie wkładu własnego warto zaplanować

Wiele osób ma problem ze wkładem własnym, mimo że nie żałuje sobie pieniędzy na inne wydatki. Owszem, czasem wiele zakupionych wcześniej rzeczy można sprzedać, lecz zwykle uzyskane w ten sposób kwoty są niższe, które wydaliśmy przy zakupie. Dlatego zebranie wkładu własnego warto zaplanować.

Czasem po prostu musimy kupić niektóre rzeczy. Ot, choćby na przykład samochód, którego potrzebujemy do dojazdów do pracy, zwłaszcza, jeśli pracujemy w innym mieście niż mieszkamy. Ale nawet wtedy trzeba rozważyć, czy nie lepiej kupić auta tańszego ewentualnie dokonać zakupu na kredyt, zaś gotówkę zostawić sobie na wkład własny. Wprawdzie pożyczka na samochód będzie nam obniżała zdolność kredytową, ale nadal będziemy dysponować gotówką. Zwłaszcza, że czasem zdolność kredytową można poprawić, a szybkie zgromadzenie znacznej kwoty nie zawsze jest możliwe.

Także na inne zakupy warto spojrzeć pod kątem oszczędzania na wkład własny. Często wystarczy pobieżna analiza naszych comiesięcznych wydatków, aby się okazało, że w sumie stać nas na zaoszczędzenie całkiem sporej kwoty co miesiąc, jeśli po prostu z niektórymi z nich się wstrzymamy lub z nich zrezygnujemy. I choć to wymaga samozaparcia, jest zazwyczaj i tak łatwiejsze niż szybkie zdobycie sumy, potrzebnej na wkład własny, kiedy już znajdziemy wymarzone mieszkanie.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement