Jak wziąć kredyt hipoteczny?

O kredycie hipotecznym myślimy przeważnie kiedy znajdziemy wymarzone „M”. To za późno. Wcześniej powinniśmy zadbać o zdolność kredytową oraz wkład własny. Jak wziąć kredyt na mieszkanie? W poniższym poradniku pomożemy przejść całą procedurę.


O czym przeczytasz?

Jak wziąć kredyt hipoteczny?

O kredycie hipotecznym myślimy przeważnie wtedy, kiedy znajdziemy wymarzone „M”. To za późno. Wcześniej powinniśmy zadbać o zdolność i wiarygodność kredytową oraz wkład własny. Jak wziąć kredyt na mieszkanie? W poniższym poradniku pomożemy przejść całą procedurę krok po kroku.

Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Na to pytanie nie ma szybkiej i prostej odpowiedzi. Wzięcie kredytu hipotecznego jest związane z wieloma istotnymi sprawami, o których musimy pomyśleć. Cały proces warto zacząć od pojęcia zdolności kredytowej. Na zdolność kredytową wpływa to czy mamy długi. Jeżeli spłacamy kredyt za samochód, to będzie to potraktowane jako stałe obciążenie. Przez to kwota kredytu zostanie zmniejszona. Analogicznie jest z kartą kredytową czy limitem kredytowym związanym z rachunkiem. Nawet jeżeli karta jest nieużywana, wpływa ona negatywnie na wysokość maksymalnej kwoty kredytu. Co więc zrobić jeżeli posiadamy takie produkty? Najlepiej jest się z nimi pożegnać.

Jest też druga strona medalu. O ile sam fakt posiadania karty kredytowej może obniżyć naszą zdolność kredytową, o tyle rozsądne jej użytkowanie zwiększa naszą wiarygodność. W praktyce wygląda to tak, że aktywne korzystanie z karty kredytowej i terminowo spłacane zadłużenie powodują przekazywanie wyłącznie pozytywnych wpisów do BIK-u. Patrząc od strony banku będzie to informacja, że kredytobiorca jest osobą rzetelną i wiarygodną, ponieważ skoro bez opóźnień regulował zadłużenie na karcie, to prawdopodobnie będzie również w terminie spłacać raty kredytu hipotecznego.

Wkład własny – kredyt hipoteczny

Przed wizytą w banku poza zamknięciem produktów kredytowych trzeba również pomyśleć o wkładzie własnym. Jest to nasz udział w finansowanym przez bank zakupie lub inwestycji. Może to być część ceny mieszkania albo udział w kosztorysowej wartości przedsięwzięcia budowy domu. Jest to także jeden z czynników, który decyduje o naszej zdolności kredytowej – w zależności od wysokości wkładu własnego możemy otrzymać różne warunki i kwoty finansowania.

Jak wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Jeżeli ktoś marzy o nieruchomości nie mając wkładu własnego niestety będzie musiał odroczyć realizację marzenia. Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego na ten moment w Polsce banki nie mogą udzielać kredytów hipotecznych bez minimalnego wkładu własnego. Obecnie w zależności od banków wynosi on 10-20% ceny nieruchomości. Jest nadzieja, że to się zmieni. W pierwszej połowie 2021 roku rząd zapowiedział program gwarancji kredytowych dla osób w wieku do 40 lat, które będą kupować pierwsze relatywnie tanie „M”. Program ma ruszyć w 2022 roku.

Nawet jednak bez korzystania z programu kredytów bez wkładu własnego w praktyce można otrzymać kredyt bez nadmiernych zasobów gotówki. Dopuszczalne jest zastąpienie własnych środków np. deklaracją sprzedaży innej nieruchomości, środkami zgromadzonymi w filarach emerytalnych (IKE, IKZE), papierami wartościowymi czy obligacjami skarbowymi. Dodatkowo przy kredycie budowlanym można uwzględnić działkę budowlaną jako wkład własny.

W przypadku papierów wartościowych należy podkreślić dwie sprawy. Pierwsza to taka, że w sytuacji posiadania bardziej ryzykownych papierów wartościowych (np. akcji) jako wkład własny bank zaakceptuje tylko 50% wartości udziałów. Natomiast obligacje skarbowe mogą zostać zaliczone do 100% wartości papierów, ponieważ są gwarantowane przez Skarb Państwa. Na etapie składania wniosku kredytowego większość instytucji kredytowych przyjmie papiery wartościowe jako wkład własny, ale oznacza to tyle, że nasz wniosek zostanie przyjęty i będzie dalej procesowany. Po drugie to  zanim  bank wypłaci nam środki trzeba będzie zastąpić nasze aktywa gotówką. W praktyce oznacza to, że przykładowo jeżeli chcemy zastąpić wkład własny papierami wartościowymi lub inną nieruchomością należy je najpierw sprzedać. Zatem warunkiem zastąpienia wkładu własnego jest faktyczne wpłacenie pieniędzy ze sprzedaży na konto kredytobiorcy.

Zdolność kredytowa – maksymalna kwota

Druga istotna sprawa oprócz wkłądu włąsnego to zdolność kredytowa. Jeżeli myślimy o zbadaniu zdolności kredytowej musimy mieć na uwadze co o niej decyduje. W zależności od kredytodawców waga poszczególnych kryteriów się różni. Natomiast bez względu na wybrany bank pod uwagę brane są: wysokość dochodów, rodzaj umowy, wiek kredytobiorcy, wysokość wkładu własnego, zobowiązania finansowe, wielkość gospodarstwa domowego, wysokość kredytu, o który się staramy, okres spłaty kredytu, miesięczne koszty utrzymania czy historia kredytowa.

Kredyt hipoteczny - zasady

Dla banku bardzo ważnym czynnikiem jest wysokość naszych dochodów. Ten czynnik analizowany jest razem z wydatkami. Prawdopodobnie korzystniej wypadnie klient zarabiający mniej, ale wydający niewiele pieniędzy – czyli taka osoba, która posiada oszczędności.

Kluczowa jest nie tylko wysokość dochodów, ale i ich regularność. Tutaj dla banku bardzo ważny jest rodzaj umowy. Jest to o tyle istotne, że daje bankowi większą pewność, że kredytobiorca będzie miał pieniądze na ratę. Najlepiej, żeby nasz potencjalny pożyczkobiorca był zatrudniony na podstawie umowy o pracę. Ta uznawana jest za najstabilniejszą.

Stan cywilny i liczba osób na utrzymaniu to kolejne zmienne decydujące o zdolności kredytowej. Najlepiej oceniane są małżeństwa, które nie posiadają dzieci i decydują się na wspólny kredyt. Pojawienie się każdego kolejnego dziecka zwiększa koszty utrzymania, a zatem obniża zdolność kredytową rodziny.

Równie istotna jest wspomniana już historia kredytowa – ale tylko ta pozytywna. Instytucje kredytowe znacznie przychylniej patrzą na osoby, które miały w swojej przeszłości pewne zobowiązania w postaci produktów kredytowych i dobrze sobie z nimi radziły. Należy tu jeszcze raz podkreślić, że najkorzystniej jest mieć te zobowiązania spłacone. Jakie to mogą być zobowiązania? Wystarczy zdecydować się na zakup sprzętu na raty, może to być przykładowo sprzęt RTV, AGD albo karta kredytowa regularnie spłacana.

Co ważne – zdolność kredytowa w dużej mierze zależy też od tego o jaki kredyt się staramy. Warto tutaj pomyśleć jaką maksymalną kwotę chcemy uzyskać i jaki wkład własny jesteśmy w stanie uzbierać.

Uniwersalne mechanizmy, które różnicują maksymalną kwotę jaką możemy uzyskać w różnych bankach jak w pigułce pokazuje zestawienie z dnia 14.06.2021 przygotowane przez firmę Expander.pl. Warto podkreślić, że te modelowe przykłady to osoby z pozytywną historią kredytową, które mają spłacone wszystkie kredyty, nie posiadają kart kredytowych czy limitów na kontach.

 Pierwsze co można zauważyć to to, że w niektórych bankach nie otrzymalibyśmy kredytu przy 10% wkładzie własnym. W połowie 2021 roku z takim problemem moglibyśmy się spotkać w bankach BNP Paribas, Citi Banku czy banku ING. Druga rzecz bijąca w oczy to fakt, że nawet wyższy dochód (5000 zł zamiast 4124 zł) może nie dać nam wyższej zdolności kredytowej, jeżeli urodzi nam się dziecko. Jeszcze lepiej jest to widoczne w przypadku osób z 20% wkładem własnym dysponującymi miesięcznymi dochodami na poziomie 6 tys. zł. Mając do dyspozycji tę samą kwotę ale będąc rodziną z dwójką dzieci, mielibyśmy zdolność kredytowa niższą nawet o połowę, niż gdybyśmy dzieci nie mieli. W wyraźnie lepszej sytuacji są rodziny (model 2+2) z wyższym dochodem. Mając do dyspozycji 10 tysięcy złotych moglibyśmy pożyczyć nawet 2-3 razy więcej niż gdyby nasze zarobki były na poziomie 6 tys. złotych.

Jeżeli chcemy zbadać zdolność kredytową i dowiedzieć się o różnych ofertach mamy tak naprawdę trzy możliwości. Pierwsza to badanie dostępnych ofert na własną rękę. Ten sposób raczej jest dla osób wytrwałych i posiadających dużo czasu. Zdecydowanie szybszym jak i bardziej kompletnym rozwiązaniem jest wizyta bezpośrednio w banku lub u doradcy kredytowego. Gdzie zatem się udać?

Wizyta w banku wiąże się z tym, że otrzymamy jedną ofertę (lub więcej jeśli udamy się do kilku banków), która będzie dostosowana do naszej sytuacji. Natomiast pośrednik finansowy jest w stanie przedstawić nam oferty ze wszystkich lub przynajmniej większości instytucji. Jego wynagrodzenie pokrywa bank. Plus tego jest taki, że usługa pośrednictwa jest dla nas bezpłatna, ale z drugiej strony musimy mieć pewność, że mamy do czynienia z osobą wiarygodną  Jeśli faktycznie pośrednik będzie miał na względzie nasz interes, a nie tylko wysokość swojej prowizji, to z jego pomocą na pewno łatwiej będzie wybrać kredyt, który najlepiej pasuje do naszej sytuacji. Zawsze pozostaje jednak pytanie czy pośrednik miał w swojej ofercie wszystkie bankowe promocje, z których moglibyśmy skorzystać gdybyśmy poświęcili co najmniej kilka dni na samodzielne poszukiwanie kredytu w placówkach bankowych. 

Zaletą  korzystania z usługi pośrednika kredytowego jest to, że pośrednik może doradzić jak zadbać o historię kredytową i jak przygotować się do wzięcia kredytu. Możemy się również od niego dowiedzieć jakie są sposoby oceny kredytobiorcy w poszczególnych bankach.

Jak wziąć kredyt hipoteczny - wybór kredytu

Wybór kredytu nie powinien sprowadzać się do wizyty w banku, w którym mamy otworzone konto. Cały proces lepiej poprzedzić zabawą w analityka ofert kredytowych, czyli sprawdzenia co banki mają nam do zaoferowania. Ponadto, porównując kredyty hipoteczne, nie powinniśmy kierować się tylko marżą banku. Powód jest prosty, nie tylko ona decyduje o tym ile w sumie zapłacimy za kredyt.

Prowizja za kredyt hipoteczny

Prowizja stanowi jednorazową opłatę za usługę banku w postaci udzielenia kredytu np. na zakup mieszkania. Jej wysokość jest różna w poszczególnych bankach, ale jest obliczana jako procent od kwoty kredytu. Przykładowo jeżeli prowizja banku wynosi 2% a my pożyczamy 200 tys. zł to dodatkowo musimy zapłacić 4 tys. zł. W przypadku kiedy nie dysponujemy takimi środkami bank może mieć dla nas rozwiązanie – może doliczyć tę kwotę do kredytu. Na wstępie zapłacimy mniej, ale potem oddamy prowizję z odsetkami w formie trochę wyższych rat kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenia kredytu hipotecznego

Przychodząc do banku po kredyt mieszkaniowy chcemy tak naprawdę kupić tylko mieszkanie. Jednak nie wyjdziemy bez usług dodatkowych takich jak np. konto w banku czy ubezpieczenia. Te drugie stanowią przede wszystkim zabezpieczenie dla instytucji udzielających kredytów. Chodzi o to, że chcą one zmniejszyć ryzyko związane z udzieleniem finansowania, a przy tym mogą jeszcze zarobić na sprzedaży dodatkowych produktów. Decyzja o ubezpieczeniu może czasem przynieść korzyści również nam – kredytobiorcom.

Jeżeli w momencie uruchamiania kredytu w księdze wieczystej nie ma wpisanej hipoteki to dodatkowo poniesiemy koszty ubezpieczenia pomostowego. Polega ono na tym, że czasowo podwyższane jest oprocentowanie kredytu do momentu aż przekażemy bankowi odpis księgi wieczystej z wpisaną hipoteką.

Często rozważanym rozwiązaniem – szczególnie przez rodziny - jest wykup polisy na życie. Jest ona finansowym zabezpieczeniem rodziny na wypadek śmierci kredytobiorcy. W takiej sytuacji spłata kredytu przerzucana jest na ubezpieczyciela. Innym wypadkiem losowym ujętym w polisie może być trwałe inwalidztwo uniemożliwiające wykonywanie pracy lub ubezpieczenie na wypadek niezdolności do pracy. Istnieje również możliwość abyśmy ubezpieczyli się na wypadek utraty pracy. W momencie kiedy stracimy pracę nie ze swojej winy, nasze zobowiązanie (kilka kolejnych rat) jest spłacane przez ubezpieczyciela.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oczywiście najważniejszą częścią oferty kredytowej jest informacja o tym ile ona w ogóle będzie kosztował. Jest to coś co zapewne dla wielu z nas jest najbardziej znaczące. Bezpośredni skutek wysokości oprocentowania to wysokość comiesięcznych odsetek, które są naliczane przez cały okres finansowania. Na wysokość oprocentowania najpopularniejszych w Polsce kredytów hipotecznych – tych ze zmienną stopą procentową, wpływ mają najczęściej dwa ważne wskaźniki. Pierwszym z nich jest stawka bazowa – WIBOR. Jest to stawka, która zależy od poziomu stopy referencyjnej ustalanej co miesiąc przez Radę Polityki Pieniężnej. Większość banków wykorzystuje stawkę z horyzontem trzymiesięcznym (WIBOR 3M). Drugim elementem składającym się na oprocentowanie jest marża banku. Wysokość marży jest obliczana przez bank zgodnie z przyjętą polityką cenową. Należy podkreślić, że w przeciwieństwie do WIBORu marża jest stałym elementem oprocentowania – nie podlega zmianom w okresie spłaty kredytu mieszkaniowego. Porównując oferty banków pod kątem oprocentowania warto zatem zwrócić uwagę na marżę. Dlaczego? Gdy stawka WIBOR będzie rosnąć to wzrośnie także rata kredytu hipotecznego – nie mamy na to wpływu. Natomiast marża banku jest niezmienna, a zatem im niższa będzie jej stawka, tym niższe może być oprocentowanie kredytu. W 2021 roku WIBOR był na najniższym w historii poziomie. Osoby zadłużające się wtedy powinny mieć świadomość, że przez 20 czy 30 lat spłacania długu stawki mogą się wielokrotnie zmieniać – przy tym większe jest ryzyko, że pójdą w górę niż, że jeszcze spadną.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO)

RRSO to podsumowanie większości dodatkowych opłat związanych z kredytem hipotecznym. Umożliwia zatem szybkie porównanie wielu ofert kredytowych. Banki liczą rzeczywistą roczną stopę oprocentowania biorąc pod uwagę odsetki, prowizje, składki ubezpieczeniowe czy zmiany wartości pieniądza w czasie. Dzięki temu wskaźnikowi nie musimy poznawać kosztów wszystkich parametrów w poszczególnych bankach. Porównanie kredytów hipotecznych w oparciu o RRSO odbywa się zgodnie z zasadą – im niższe RRSO, tym tańszy kredyt na mieszkanie lub kredyt na dom.

Wybór nieruchomości – zawarcie umowy przedwstępnej

Etap poszukiwania nieruchomości powinien zakończyć się podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości. Jest to zabezpieczenie dla obu stron transakcji, ponieważ stanowi dokument, w którym kupujący i sprzedający zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej lub inaczej końcowej. Dla osoby kupującej jest ona gwarancją, że nieruchomość nie powędruje do innej osoby. Natomiast dla sprzedającego stanowi ona zabezpieczenie w formie odszkodowania, które zostanie zrealizowane w przypadku, gdy sprzedaż nie zostanie sfinalizowana. Dla nas najważniejsze jest jednak to, że po podpisaniu takiej umowy możemy udać się do banku i złożyć wniosek kredytowy, bo w końcu mamy dokument, z którego wynika co dokładnie chcemy kupić i ile pieniędzy to kosztuje.

Jak wziąć kredyt hipoteczny - wniosek kredytowy

Mając już wybraną nieruchomość jak i ofertę kredytową nie pozostaje już nic innego jak tylko udać się do wybranego banku i złożyć wniosek kredytowy. W tym kroku należy zadbać również o wszystkie dokumenty i formalności niezbędne do całego procesu. Możemy tutaj skorzystać z fachowej pomocy pracownika banku, w którym staramy się o kredytu lub pośrednika kredytowego u którego byliśmy. Co jest zatem potrzebne na tym etapie?

Przede wszystkim wypełniony wniosek kredytowy. Nie tyle wypełniony co odpowiednio wypełniony. Warto o to zadbać, ponieważ z powodu brakujących informacji bank może cofnąć wniosek i cała procedura zostanie wydłużona w czasie. To samo nas czeka jeżeli wypełnimy go niepoprawnie. Także tutaj pomoże nam pośrednik kredytowy. Jeżeli tylko obawiamy się formalności może on zrobić to za nas na podstawie informacji, które mu przekazaliśmy.

Poza wypełnionym wnioskiem kredytowym powinniśmy również dostarczyć kserokopię dowodu osobistego potwierdzoną oryginałem i dokumenty finansowe. Mowa tutaj o zaświadczeniu o zatrudnieniu i zarobkach. Bank będzie od nas wymagać wyciągu z rachunku bankowego za wskazany okres – przeważnie ostatnie 12 miesięcy oraz deklaracji PIT-37. Jeżeli jesteś przedsiębiorcą musisz przygotować zaświadczenie o nadaniu numerów NIP i Regon, zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej, deklarację PIT-36 za ostatni rok, zaświadczenie o wpłatach i braku zaległości w ZUS i US oraz wydruk z księgi przychodów i rozchodów.

Decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Decyzja wstępna oznacza dla nas, że bank z dużym prawdopodobieństwem udzieli nam kredytu. Nie jest to decyzja wiążąca, ponieważ opiera się przeważnie na podstawie ogólnej analizy zdolności kredytowej i podstawowych informacji na temat nieruchomości. Po uzyskaniu pozytywnej wstępnej decyzji kredytowej warunkiem niezbędnym do dalszej procedury jest podpisanie umowy sprzedaży. Będziemy zobowiązani dostarczyć ją do banku, który wstępnie zgodził się na finansowanie naszego zakupu. Ta umowa to dowód dla banku, ze nieruchomość istnieje, a my chcemy faktycznie wziąć na nią kredyt. Na tym etapie kredytodawca może również poprosić o udokumentowanie wkładu własnego.

Możemy jeszcze otrzymać decyzję warunkową, która wydawana jest w momencie kiedy musimy dopełnić jeszcze pewnych formalności przed rozpoczęciem procedury kredytowej. Przykładowo może to być nowe zaświadczenie o zatrudnieniu. W przypadku decyzji warunkowej można być prawie pewnym, że decyzja kredytowa ma charakter pozytywny.

Wiedząc już czego możemy się spodziewać można się zastanawiać ile czasu będziemy oczekiwać na decyzję kredytową. Otóż przedział czasowy zależy od banku i jest bardzo rozstrzelony. Nie powinien jednak trwać dłużej niż kilka tygodni. Czas oczekiwania zależy przede wszystkim od rodzaju kredytu, wewnętrznych procedur banku, liczby rozpatrywanych wniosków czy kompletności naszego wniosku. Maksymalny czas oczekiwania jest określony prawnie w Ustawie o kredycie hipotecznym z dnia 23 marca 2017 roku i wynosi 21 dni kalendarzowych. Najlepszym sposobem na przyspieszenie procedury jest zatem zebranie wszystkich wymaganych dokumentów i prawidłowe wypełnienie wniosku kredytowego – co wyeliminuje konieczność jego poprawy lub uzupełniania.

Sama umowa kredytowa to po prostu umowa pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą, na bazie której bank udziela do dyspozycji określoną sumę pieniędzy. Umowa składa się z dwóch części – ogólne warunki umowy oraz opis indywidualnej sytuacji osoby ubiegającej się o kredyt. Ogólne warunki umowy powinny zawierać określoną kwotę kredytu, rodzaj i cel kredytowania, okres kredytu, termin i sposób jego otrzymania, informacje o kosztach kredytu, harmonogram spłat, sposoby naliczania odsetek, zasady zmiany oprocentowania kredytu, informacje o odstąpieniu od warunków umowy, zmianie warunków czy konsekwencje w przypadku zaprzestania spłaty kredytu.

Uruchomienie kredytu hipotecznego

Podpisanie umowy kredytowej jest równoznaczne z wejściem w życie tej umowy. Natomiast uruchomienie jak i wypłata środków odbywa się w sposób i terminie, na jaki wskazują zapisy umowy. Jeżeli liczymy na to, że podpisanie umowy kredytowej od razu uruchomi nasz kredyt – będziemy musieli jeszcze poczekać. Umowa kredytu hipotecznego wymaga od nas przedstawienia w banku aktu notarialnego zakupu nieruchomości, potwierdzenia ustanowienia hipoteki czy ubezpieczenia nieruchomości.  

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Całkowita spłata kredytu hipotecznego to moment, w którym wnosimy ostatnią ratę kapitałowo-odsetkową. Może się zdarzyć jednak, że będziemy chcieli odetchnąć z ulgą i szybciej pozbyć się zobowiązania. Wcześniejsza spłata lub nadpłata kredytu może być jednak obarczona prowizją. Jest to forma rekompensaty dla banku za to, że oddajemy pożyczone pieniądze wcześniej i bank nie zarobi na odsetkach tyle ile planował.

Informacje na temat tego, ile może wynieść ta opłata i kiedy jest naliczana powinna być zawarta w umowie kredytowej. Jeżeli nasz kredyt został zaciągnięty po 2017 roku to możemy w każdym momencie dokonać całkowitej lub częściowej spłaty kredytu. Z tym, że w przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową jeżeli dokonamy tej spłaty przed upływem 3 lat to powinniśmy się liczyć z dodatkowymi opłatami, a jeśli zrobimy to po 3 latach to bank nie może naliczyć nam wspomnianych kosztów. Inaczej jest w przypadku kredytów ze stałą stopą procentową – tutaj powinniśmy liczyć się z tym, że bank zawsze – nie ważne kiedy spłacimy – może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę.

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement