Inwestowanie w nieruchomości - czy mieszkanie na wynajem to najlepsza inwestycja?

Gdy słyszymy o inwestowaniu w naszych głowach przewijają się giełdy, rynek Forex, waluty, fundusze, obligacje. Prawda jest taka, że nieruchomości są jedną z najlepszych form lokaty kapitału. Sprawdź popularne opcje inwestowania w nieruchomości.


O czym przeczytasz?

Inwestowanie w nieruchomości - możliwości

Zacznijmy od tego czym jest inwestycja. Jeśli wydatkujemy nasze środki finansowe po to by uzyskać korzyści finansowe to właśnie inwestujemy. Można je traktować jako działania, które przyczyniają się do realnej akumulacji naszego kapitału lub jako celowe wydawanie środków by powiększyć dochody. Poza powiększaniem dochodu większości potencjalnych inwestorów przyświeca jeden cel - wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości. Chcąc być inwestorem w dzisiejszych czasach powinniśmy jednak pomyśleć o co najmniej trzech problematycznych aspektach.

1. Po pierwsze stopy procentowe będące obecnie na bardzo niskim poziomie 0,1%. Powoduje to, że depozyty bankowe, obligacje czy lokaty są niemal nieoprocentowane. Jeśli przyjrzymy się lokatom to okaże się, że w większości odsetki możemy liczyć w promilach, a nie w procentach. Trudno się dziwić, że wśród potencjalnych inwestorów, którzy przecież szukają zysku, popularność lokat spada. 

2. Drugim problemem jest inflacja ograniczająca siłę nabywczą, która według prognoz NBP ma osiągnąć 3% w trzecim kwartale 2022 roku. Oznacza to, że już dziś należałoby założyć depozyt na ponad 3,7% żeby od zysków kapitałowych zarobić na lokacie tyle o ile spadnie wartość nabywcza naszego kapitału. Obecnie takich lokat próżno szukać. Właśnie dlatego większość decyduje się na inne rozwiązania dla lokaty kapitału - nieruchomości czy obligacje. 

3. Swoje piętno odbiła również pandemia - jako potencjalni inwestorzy szukamy bezpiecznych form lokowania kapitału.

Odpowiedzią na te wszystkie obawy może być właśnie rynek mieszkaniowy, który jest od wielu lat opisywany jako jedna z bezpieczniejszych form lokowania kapitału. Charakteryzuje się on kilkoma wyróżniającymi go cechami, które właśnie sprawiają, że przeprowadzane inwestycje cieszą się tak dużą popularnością. Przede wszystkim wszystkie zawierane inwestycyjne transakcje są dobrowolne, a oferta tak rozbudowana i różnorodna, że z pewnością każdy znajdzie coś dla siebie. Warto jednak pamiętać, że inwestycje w nieruchomości powinny być poprzedzone sporządzonym planem. Decydując się na formę inwestycji powinniśmy uwzględnić wielkość posiadanego kapitału, skłonność do ryzyka, nasze doświadczenie, na jaki okres możemy zaangażować kapitał oraz spodziewane zyski. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się także z cierpliwością, ponieważ niekiedy zyski mogą się charakteryzować długim horyzontem czasowym. 

Prawdopodobnie inwestycje w nieruchomości kojarzą się głównie z zakupem mieszkania na wynajem. Jednak jest to tylko jedna z kilku możliwości. Poza wynajmem dużą popularnością cieszy się także flipping, wynajem powierzchni biurowych czy stająca się obecnie coraz popularniejsza forma inwestycji - equity. 

Więcej informacji o inwestowaniu w projekty deweloperskie oraz szczegółowe dane w formacie PDF o najnowszych equity znajdziesz tutaj >>

Biorąc pod uwagę inwestowanie w nieruchomości z wizją jej wynajmu musimy zdecydować czy będzie to wynajem krótko czy długoterminowy. Wynajem krótkoterminowy związany jest przeważnie z usługami turystycznymi, stąd jego popularność w ośrodkach chętnie odwiedzanych przez turystów. Innymi słowy wynajmujemy komuś naszą nieruchomość na krótki czas. Jest to o tyle kłopotliwe, że praktycznie zawsze szukamy potencjalnych najemców i musimy też odpowiednio przygotowywać mieszkanie dla przyjezdnych. Jeśli chcemy mieć mniej obowiązków na głowie związanych z wynajmem - zdecydowanie bardziej odpowiedni jest wynajem długoterminowy. Chyba najpopularniejszą formą jest umowa wynajmu podpisywana pomiędzy wynajmującym a najemcą - przeważnie na minimum rok. Po tym czasie umowa może być przedłużana. Decyzja o tym gdzie zainwestować jeśli chodzi o wynajem wymaga od nas znajomości miasta, specyfiki mieszkańców jak i rynku mieszkaniowego. 

Inwestycje w mieszkanie pod wynajem oferują jeszcze jedną możliwość. Popularne, zwłaszcza w dużych miastach staje się wynajmowanie lokalu firmom, które nie chcą kupować nieruchomości pod biuro. Jako inwestorzy możemy kupić nieruchomość w dobrej lokalizacji, odpowiednio ją przystosować dla biura, a następnie wynająć firmie jako powierzchnia biurowa. Jest to o tyle stabilna forma, że firmy przeważnie decydują się na długi termin wynajmu np. na 5 lat. Wtedy nie dość, że mamy spokój związany z szukaniem najemcy to również regularne dochody.

Przy okazji rozważań jak inwestować w nieruchomości pomocne będzie pojęcie rentowności. Wystarczy do tego tak naprawdę kalkulator, kartka lub arkusz kalkulacyjny. Jeśli pomnożymy nasz miesięczny czynsz najmu przez 12 miesięcy, a następnie podzielimy tę wartość przez cenę nieruchomości, którą planujemy zakupić lub zakupiliśmy to uzyskamy procentowy zwrot z naszej inwestycji. Identycznie można postąpić jeśli zakupimy nieruchomość po to by ją sprzedać. 

Inwestowanie w nieruchomości można również przeprowadzić poprzez popularny flipping. Przeznaczony jest on raczej dla doświadczonych osób. Całą istotą flippingu jest wychwycenie nieruchomości - perełek pod kątem ceny. Innymi słowy kupujemy tanio, sprzedajemy drożej. Często zdarza się tak, że lokal w gorszym stanie, czyli dużo tańszy jest kupowany w celu przeprowadzenia generalnego remontu i wtedy sprzedawany po cenie rynkowej. 

Idąc dalej - inwestycje w nieruchomości poprzez equity to nowa forma inwestycji popularyzowana przez HRE Investments. Equity to najprościej mówiąc zakup udziałów w przedsięwzięciu deweloperskim. Jako inwestorzy kupujemy udziały bezpośrednio w spółce realizującej projekt deweloperski. Jest to dla nas bardzo wygodna forma, ponieważ jedyne co musimy zrobić to przyjąć ofertę objęcia udziałów - podpisać stosowne dokumenty u notariusza. Wychodząc od notariusza jesteśmy już uczestnikami i współwłaścicielami całego przedsięwzięcia. Podczas całego procesu mamy pełny dostęp do postępów realizacji inwestycji - budowy, jej kosztów, sprzedaży mieszkań i ich cen. Ta forma inwestowania w nieruchomości wypada szczególnie korzystnie w porównaniu do lokat, obligacji czy nawet mieszkań na wynajem. 

Porównując różne inwestycje wróćmy na chwilę do rentowności. Jako podsumowanie prezentujemy spodziewane zyski z trzech możliwości inwestowania - lokaty, obligacji, wynajmu mieszkania i equity. W przypadku lokaty bankowej na dzień dzisiejszy przeważnie możemy się spodziewać mniej niż 0,5% zysku w ujęciu rocznym. Nominalnie możemy liczyć na 0,16% co po opodatkowaniu daje nam zaledwie 0,13% zysku. Niewiele więcej zyskamy inwestując w obligacje skarbowe. Po 2 latach nasz kapitał wzrośnie o 1%, a w kieszeni realnie znajdzie się 0,81%. Przy wynajmie mieszkania jest to przeciętnie 4-6%. Obrazowo jeśli uda nam się osiągnąć zysk z wynajmu na poziomie 4,17%, to po opodatkowaniu będzie to 3,82% Natomiast zysk z realizacji inwestycji deweloperskiej sięga około 6,67% przed podatkiem i 5,40% po opodatkowaniu. Warto wziąć pod uwagę również koszty dodatkowe, których nie doświadczymy inwestując w equity. Przy lokacie bankowej zapewne pojawią się opłaty za prowadzenie konta, ubezpieczenia czy karty płatnicze, a w przypadku mieszkania na wynajem opłaty, prowizje dla pośredników, podatki czy koszty remontu. Porównując minimalne pieniądze, które musimy zainwestować najmniej korzystnie wypada oczywiście mieszkanie na wynajem, które wiąże się z wyłożeniem dużej gotówki. Przy lokatach najmniej musimy zainwestować 500-1000 zł, a w projekty deweloperskie 1000 zł. 

Więcej informacji o inwestowaniu w projekty deweloperskie oraz szczegółowe dane w formacie PDF o najnowszych equity znajdziesz tutaj >>

Edukacja inwestowania w nieruchomości

Prawie w każdej książce, kursie można spotkać się ze stwierdzeniem, że wiedza na temat inwestowania może uchronić nas przed katastrofą. Nie jest to bezpodstawne, ponieważ źle zainwestowane pieniądze mogą spowodować utratę kapitału, a niekiedy także i wszystkich naszych oszczędności. Nic więc dziwnego, że szukamy możliwości kształcenia się w tym zakresie. Osoba poszukująca wiedzy na temat inwestowania w nieruchomości może czuć się na początku trochę przytłoczona. Głównie ze względu na ciągle pojawiające się nowe publikacje o tej tematyce. Przytłaczać może również ogromna liczba kursów i szkoleń z zachęcającymi nazwami typu „nauczymy Cię inwestować”. Problemem w tej kwestii może być po prostu decyzja co wybrać.

Jednym z pierwszych i łatwiej dostępnych źródeł mówiących o tym jak inwestować w nieruchomości są książki o inwestowaniu. Publikacje takie są dostępne na różnych stronach począwszy od serwisów zakupowych kończąc na serwisach związanych bezpośrednio z szukaną tematyką. Raczej na próżno szukać takich pozycji na bibliotecznych półkach. Odnajdziemy tak naprawdę poradniki na każdy interesujący nas temat. Mogą to być przykładowo książki o inwestowaniu, o tym, jak kupić i wyremontować nieruchomość, jak szybko ją sprzedać czy książki zawierające informacje o funkcjonowaniu rynku nieruchomości. 

W ofercie edukacyjnej pt. "inwestowanie w nieruchomości" odnajdziemy ogromną liczbę kursów, szkoleń czy konferencji. Istnieją nawet prywatne szkoły prowadzące specjalne szkolenia z tego zakresu. Przykładowo możemy wziąć udział w szkoleniu na temat podnajmu, negocjacji, zarządzania najmem, przeprowadzania tanich remontów, remontów w podnajmie czy flippowania. Niektóre dostępne na rynku szkolenia poruszające inwestowanie w nieruchomości oferują wspólne planowanie, kalkulacje, projektowanie inwestycji jak i wspólne kupienie i sprzedaż nieruchomości. 

Więcej informacji o inwestowaniu w projekty deweloperskie oraz szczegółowe dane w formacie PDF o najnowszych equity znajdziesz tutaj >>

Czy warto inwestować w nieruchomości?

Pytanie raczej powinno brzmieć nie czy warto, ale dlaczego warto inwestować w nieruchomości. Jeżeli wrócimy do przykładowych możliwości inwestycji z początku tego artykułu to wiele z nich wiąże się z łatwością utraty zainwestowanych środków. Przykładowo na giełdzie lub na giełdzie walut i towarów Forex zmiany są tak dynamiczne, że nawet doświadczeni inwestorzy nie potrafią przewidzieć niektórych sytuacji doprowadzających do utraty kapitału. Innymi słowy – w krótkiej chwili możemy zarobić dużą sumę pieniędzy, ale i w tym samym czasie możemy równie dużo stracić. A więc dlaczego warto inwestować w nieruchomości? Przede wszystkim dlatego, że zainteresowanie, a co za tym idzie również popyt na mieszkania, domy czy grunty był i zawsze będzie. Ponadto chyba najbardziej kusząca dla inwestora jest wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości. 

Jak zacząć inwestować w nieruchomości?

Pierwsze co powinniśmy zrobić chcąc zająć się inwestowaniem w nieruchomości to tak naprawdę odpowiedzenie sobie na pytanie w jakim celu inwestujemy. W zależności od celu trzeba wybrać formę inwestowania, sporządzić odpowiedni plan finansowy, wybrać formę finansowania inwestycji jak i zbadać rynek nieruchomości. To właśnie od tego czy chcemy potraktować inwestycje w nieruchomości jako wsparcie naszego budżetu czy marzy nam się wolność finansowa dzięki nieruchomości zależy wybór strategii i początek inwestowania. 

Jeżeli już wiemy jaki przyświeca nam cel to powinniśmy określić budżet jaki możemy przeznaczyć na inwestycję. Przeważnie decydujemy się na zakup nieruchomości posiadając duże nadwyżki finansowe. Jest to oczywiście bardzo pożądana sytuacja jednak wcale nie łatwa. Nie rezygnujmy z marzeń o byciu inwestorem jeśli nie mamy milionów na koncie - możemy wspomóc się kredytem hipotecznym. Przy czym musimy pamiętać, że najlepiej gdy kredyt sam się spłaca, a z inwestycji zostaje nam coś jeszcze w kieszeni. Jest to możliwe jeśli na początek na przykład zakupimy małe mieszkanie, które następnie wynajmiemy za cenę wyższą niż rata kredytu. Warto tutaj pamiętać, że wzięcie kredytu na 80-90% wartości nieruchomości może nie być dobrym pomysłem. Dlaczego? Nawet jeśli bank zaoferuje nam kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, to po 5 latach przechodzi on na zmienną stopę procentową. Ta jest zależna od stóp procentowych ustalanych przez NBP. Może się okazać, że w trakcie kredytu po podwyższeniu stóp procentowych będziemy musieli zapłacić większą ratę. Przykładowo - jeżeli stopy procentowe wyniosą około 8,5% to rata naszego kredytu wzrośnie dwukrotnie. Obecnie stopy procentowe są co prawda na rekordowo niskim poziomie 0,1%, ale historia pokazuje, że mogą dochodzić nawet do 20% tak jak w 2001 roku. 

Przed pierwszą inwestycją w nieruchomości warto zadbać o odpowiednie przygotowanie merytoryczne. Jest to obowiązkowy etap rozpoczęcia inwestowania. Możemy skorzystać z szerokiej oferty kursów, szkoleń, warsztatów, o których było wspomniane. Warto również rozważyć poradę u specjalisty - doradcy inwestycyjnego. Posiadając odpowiedni plan finansowy, cel, merytoryczne przygotowanie możemy rozpocząć przygodę z inwestowaniem w nieruchomości. 

Inwestowanie w nieruchomości - w jakie inwestować?

Chcąc uzyskać jak największy zysk z inwestycji powinniśmy zainwestować w nieruchomości, które dadzą nam jak największe powtarzalne stopy zwrotu w długim horyzoncie czasowym, a ich położenie zawsze zapewni popyt na najem lub sprzedaż. Tak brzmi książkowa odpowiedź na temat tego, w które nieruchomości warto inwestować. Wszystko zależy od tego jaką formę inwestycji przyjmiemy. Jeżeli interesuje nas najem krótkoterminowy powinniśmy zwrócić uwagę na nieruchomości, które można zaadaptować na pomieszczenia noclegowe. Najlepiej żeby były one zlokalizowane w turystycznych miejscowościach blisko atrakcji turystycznych czy historycznych centrów miast. W przypadku najmu długoterminowego również istotna jest lokalizacja nieruchomości. Szybciej wynajmiemy mieszkanie posiadające przykładowo dobrą infrastrukturę transportową w otoczeniu. W tym wypadku warto wspomnieć o miastach, które są ośrodkami akademickimi z dużą liczbą studentów. Chcąc zapewnić sobie stały popyt na nasze mieszkanie warto kupić nieruchomość niedaleko uczelni. 

Od strony prawnej należy szukać takich nieruchomości, które mają uregulowaną sytuację z księgą wieczystą. To znaczy nie ma w niej żadnych problematycznych zapisów, które mogą stanowić potencjalne obciążenie dla nas lub problemy ze sprzedażą nieruchomości. W tym wypadku oglądając potencjalne mieszkanie powinniśmy zawsze prosić o numer księgi wieczystej. Informacje w niej zawarte można sprawdzić online lub skonsultować z notariuszem. 

Szczególnie warto przyjrzeć się możliwościom inwestowania w projekty deweloperskie - equity, które odznaczają się najwyższym zyskiem spośród inwestycji rozłożonych w czasie - 6,67% w ujęciu rocznym. Ponadto cały proces inwestowania jest dla nas bardzo małym obciążeniem, ponieważ jest to inwestycja bezobsługowa. Nasza rola ogranicza się jedynie do przyjęcia oferty objęcia udziałów, opłaty i podpisu u notariusza. Oferta kierowana jest dla każdej osoby, która chce zainwestować w nieruchomości przy ograniczonym ryzyku. Tak więc inwestowanie w nieruchomości może się odbyć bez zmartwień o stopy procentowe, inflację czy wpływ pandemii - przykładowo na rynek wynajmu. 

Więcej informacji o inwestowaniu w projekty deweloperskie oraz szczegółowe dane w formacie PDF o najnowszych equity znajdziesz tutaj >>

Advertisement
Advertisement

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

SmartHome oczami dzieci - wymarzony pokój

O jakim pokoju marzą dzieci? Przyjrzymy się bliżej inteligentnemu oświetleniu i sprawdzimy jak dzieci same zmieniają pokój w krainę marzeń. SmartHome w Komputroniku. http://Komputronik-SmartHome

Advertisement