Banki uatrakcyjniają ofertę hipotek

W ostatnich miesiącach sprzedaż kredytów hipotecznych malała. Aby walczyć o klientów banki postanowiły uatrakcyjnić oferty. Marże poszły w dół, a do oferty wkroczył też kredyt ze stałym oprocentowaniem na 10 lat.


O czym przeczytasz?

Kredyt hipoteczny, dom i monety

Rosnące stopy procentowe powodują, że oprocentowanie kredytundefinedw idzie w gundefinedrę. Dziś już można szacować, że rata przeciętnego długu powinna być o około połowę wyższa niż we wrześniu 2021 roku, czyli przed podwyżkami stundefinedp procentowych. Przy tym trzeba mieć świadomość, że banki nie aktualizują oprocentowania od razu, tylko co kilka miesięcy. Jeśli więc ktoś jeszcze cieszy się relatywnie niską ratą, to musi mieć świadomość, że niebawem może dostać informację o jej podwyżce.

Im droższy kredyt, tym mniej pożyczymy

Konsekwencją rosnących stundefinedp procentowych jest też malejąca zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota, ktundefinedrą można pożyczyć na zakup własnych czterech kątundefinedw. Przypomnijmy undefined jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stundefinedp trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwundefinedch średnich krajowych mogła liczyć przeciętnie na 700 tys. kredytu na zakup mieszkania. W obecnej sytuacji, jeśli weźmiemy pod uwagę rosnące oprocentowanie hipotek czy zmieniający się poziom wynagrodzeń, to ta sama rodzina powinna być w stanie zadłużyć się na około pundefinedł miliona złotych.

mediana zdolności kredytowej

Pożyczymy nawet 60-70 razy więcej niż zarabiamy?

Banki w przeprowadzonej przez nas marcowej ankiecie deklarują jednak wyższą zdolność kredytową (przeciętnie 578 tys. zł). Częściowo może to wynikać z ciągle zmieniających się warunkundefinedw rynkowych, zmieniających się wymagań stawianych przed kredytobiorcami oraz faktu, że część bankundefinedw może z pewnym opundefinedźnieniem uwzględniać zmiany kosztu pieniądza w ramach prezentowanych kalkulacji. Najwyższą zdolność kredytową deklarowały w marcu Credit Agricole i ING, a najmniej moglibyśmy pożyczyć w Santanderze, PKO i Aliorze.

zdolność kredytowe 3-os. rodziny

Od kwietnia nowe zasady liczenia zdolności kredytowej

W kontekście kwot, ktundefinedre banki są skłonne pożyczyć na zakup mieszkań nie sposundefinedb nie wspomnieć o najnowszych zaleceniach UKNF. W ich myśl banki powinny przy badaniu zdolności kredytowej uwzględniać wyższy bufor na podwyżki stundefinedp procentowych. Dotychczas minimalnie wynosił on 2,5%, a obecnie został podniesiony do 5%. Czasu na wdrożenie zaleceń jest niewiele - do końca marca. Sama ta zmiana teoretycznie mogłaby się przełożyć na spadek zdolności kredytowej na poziomie nawet 15-20%, ale w praktyce efekt powinien być znacznie mniejszy.

Wiele zależy bowiem od tego, jak banki będą interpretowały zapisy skierowanego do nich listu. W związku z tym, że instytucje te zaostrzają dziś konkurencję o względy uszczuplonego grona potencjalnych kredytobiorcundefinedw, a do tego regulacja została zaproponowana w nieoptymalnym momencie, to istnieje duża szansa, że banki będą się starały ograniczyć do minimum wpływ zaleceń na wysokość zdolności kredytowej. Jest to tym bardziej możliwe, że list UKNF daje pewne pole do interpretacji. Dotychczas przynajmniej część bankundefinedw stosowała wspomniany bufor na poziomie wyższym niż 2,5 pkt. proc. Do tego bieżący WIBOR (składnik oprocentowania kredytundefinedw) znacznie wyprzedza cykl podwyżek stundefinedp procentowych, a gdyby tego było mało, to banki mogą po prostu przyjąć, że kredytobiorca w najczarniejszym scenariuszu może na ratę przeznaczyć większą niż dziś część dochodundefinedw.

Jeśli te przypuszczenia są słuszne, a do tego zgodnie z przewidywaniami rosnąć będą w Polsce wynagrodzenia, stopy procentowe pundefinedjdą jeszcze w gundefinedrę, a za to spadną marże kredytowe, to nasza przykładowa rodzina za pundefinedł roku będzie mogła liczyć na kredyt w kwocie około 420 tysięcy złotych.

Nie ulega więc wątpliwości, że widząc nowe zalecenia UKNF część rodakundefinedw może chcieć zdążyć zaciągnąć kredyt jeszcze przed zmianami. Jest to często pojawiający się na tym rynku mechanizm, ktundefinedry tym razem może wspierać popyt na kredyty hipoteczne w marcu. Z drugiej strony negatywnie na poziom popytu wpływała niepewność wywołana agresją Rosji na Ukrainę.

Banki zabiegają o względy kredytobiorcundefinedw

W ostatnich miesiącach widać jak na dłoni, że okres zmniejszonej sprzedaży kredytundefinedw hipotecznych sprzyja ulepszaniu oferty. Przykład? W porundefinedwnaniu do sytuacji z września, banki stosują dziś marże kredytowe o około 0,2 undefined 0,3 pkt. proc. niższe i mogą być bardziej otwarte na negocjacje. Rozwija się też oferta kredytundefinedw z okresowo stałym oprocentowaniem. Te dostępne są dziś nie tylko na 5 lat, ale też 7 (Alior, Credit Agricole) i 10 lat (BNP Paribas). To bardzo dobra informacja dla Polakundefinedw, ktundefinedrzy dzięki temu mają większy wybundefinedr.

Przy tym trzeba mieć świadomość, że zaciągając kredyt i wybierając pomiędzy długiem ze stałym lub zmiennym oprocentowaniem nie jesteśmy w stanie określić ktundefinedry z nich będzie w ostatecznym rozrachunku tańszy. To będzie można ocenić dopiero po latach. Za to wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem uzyskamy spokundefinedj ducha i niezmienną ratę przez co najmniej kilka lat. I choć za to trzeba często dodatkowo zapłacić, to mimo wszystko jest to rozwiązanie szczegundefinedlnie polecane dla osundefinedb, ktundefinedre zaciągają kredyt na granicy swoich możliwości.

Z drugiej strony zaciągając dziś kredyt trzeba mieć świadomość, że z prognoz rynkowych wynika, że stopy procentowe co prawda w bieżącym roku jeszcze pundefinedjdą w gundefinedrę, ale już w roku przyszłym powinny zacząć spadać. Takie przynajmniej są dziś prognozy.

Przy wyborze pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym działa przeważnie dość prosta zasada - jeśli w kolejnych latach stopy procentowe będą wyższe niż przewiduje dziś rynek, to wtedy posiadacz kredytu ze stałym oprocentowaniem powinien zaoszczędzić. Jeśli jednak będzie odwrotnie (koszt pieniądza okaże się niższy), to mniej na obsługę długu wyda osoba, ktundefinedra wybrała kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.

Czekamy na koniec złych wiadomości

Informacje o ruchu w internecie oraz doniesienia o skokowo rosnących czynszach najmu mieszkań sugerują, że zima w bankach nie będzie trwała długo. Jeśli Rada Polityki Pieniężnej w miarę szybko undefined np. jeszcze w tym pundefinedłroczu - dobrnie do finału podwyżek stundefinedp procentowych, to rodacy mogą znowu ruszyć po kredyty. Tym bardziej można się tego spodziewać, jeśli kres podwyżek stundefinedp procentowych znajdzie się poniżej oczekiwanego dziś przez rynek poziomu. Poprawy popytu na kredyty można się też spodziewać pod koniec maja wraz ze startem rządowego programu gwarancji kredytowych. Przy tym liczba nowych umundefinedw hipotecznych powinna w 2022 roku być na poziomie o kilka undefined kilkanaście procent niższym niż średnia z ostatnich lat. To oznacza wyraźnie gorszy wynik niż w 2021 roku. Z drugiej jednak strony wysoka inflacja i koniunktura na rynku najmu sugerują, że w miejsce nabywcundefinedw posiłkujących się kredytem mogą wejść posiadacze gotundefinedwki lub zagraniczne fundusze inwestycyjne.


W tym artykule skorzystaliśmy z takich źródeł:

  1. Główny Urząd Statystyczny Przejdź do źródła

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!