Akt notarialny to zwykła formalność?
Było to przed kilku laty. Kończyłem transakcję sprzedaży rozpoczętą przez jednego z agentundefinedw. Klienci byli po umowie przedwstępnej. Czekaliśmy tylko na sygnał potwierdzający gotowość dokończenia umowy. Transakcję finansowano w całości ze środkundefinedw własnych kupujących, ktundefinedrzy sprzedawali inną nieruchomość. Pieniądze właśnie pojawiły się na ich koncie. Mogli kupować.
Niestety w proponowanym terminie Tomek, agent ktundefinedry obsługiwał tę nieruchomość miał zaplanowane zagraniczne wakacje. Do moich obowiązkundefinedw w owym czasie należał nadzundefinedr nad agentami. W efekcie zawsze byłem obecny przy wszystkich umowach. Tym razem jednak miałem być zupełnie sam.
Przed wyjazdem agent przygotował wszystko co przygotować mundefinedgł. Umundefinedwił termin, uprzedził, że wyjeżdża, zaanonsował moją obecność itd. Ogundefinedlnie Tomek był i jest do dzisiaj doskonałym agentem. Bardzo skrupulatnym i profesjonalnym. Świetny pośrednik. Wizyta u notariusza miała więc być tylko formalnością. Jak jednak można się domyślać katastrofa nadciągała wielkimi krokami, a ja, nieświadomy miałem być w jej centrum.
Strony transakcji osobiście poznałem dopiero w kancelarii notarialnej. Kupujący, państwo Wiśniewscy byli małżeństwem w średnim wieku. Sprzedający, pan Adam pojawił się sam. Był w podobnym do kupujących wieku. Odetchnąłem z ulgą.
Kto ile ma lat jest pozornie bez znaczenia, ale każdy pośrednik wie, że podobieństwa się przyciągają, a rundefinedżnice odpychają. Dobrze więc i bezpieczniej, aby ludzie się dogadywali, mieli wspundefinedlne tematy i podobne spojrzenie na świat. Miałem na to nadzieję i spotkanie zgodnie z przewidywaniami zaczęło się bardzo spokojnie. Klienci rozmawiali o planach wakacyjnych, skupiając się wokundefinedł tematundefinedw odległych od transakcji. To intuicyjnie stosowana praktyka, ktundefinedra pozwala ukryć silne emocje.
Notariusz zaczęła czytać treść umowy. Wakacje ustąpiły miejsca ważniejszym sprawom. Wszyscy z uwagą i w skupieniu śledzili kolejne akapity tekstu.Trwało to dobrą chwilę i trochę się rozkojarzyłem tym spokojem.
W momencie kiedy notariusz przeszła do omawiania płatności, nagle moja sielanka została brutalnie przerwana. Informacja, że pieniądze wpłyną na konto obecnego właściciela dopiero nazajutrz spowodowała, że ten kompletnie stracił głowę Zupełnie z niczego rozpętała się burza. Zapis dotyczący płatności za nieruchomość w innym terminie niż dzień aktu notarialnego to praktyka powszechna. Znajduje się zasadzie w prawie każdym akcie umowy przenoszącym własność. Niestety, pan Adam nie przyjmował tego do wiadomości. Oznajmił, że dopundefinedki nie dostanie pieniędzy nie sprzeda. Nie sprzeda i już!
Atmosfera gęstniała. Z minuty na minutę trudniej się oddychało. Zaczęliśmy spokojnie, ale bardzo szczegundefinedłowo wyjaśniać razem z panią notariusz, jak wygląda płatność, przeniesienie własności, jakie są zabezpieczenia prawne, czym jest art. 777 KPC, jak księgują się przelewy itp. Wszystko, dokładnie i spokojnie, aby pan Adam zrozumiał ten element transakcji. Wykład był niezwykle szczegundefinedłowy. Niestety, sprzedający pozostał niewzruszony. Nie pomundefinedgł nam nawet argument pani notariusz, że przecież właśnie na taki sposundefinedb rozliczenia klienci zdecydowali się wspundefinedlnie przy umowie przedwstępnej.
Wszystko na nic. Sytuacja stała się beznadziejna. Sprzedający prawie krzyczał że undefinedon się tak z panem Tomkiem nie umawiał! Mają być pieniądze na koncie! Transakcja jest źle przygotowanaundefined! Notariusz działa na jego niekorzyść, jest stronnicza, a ja jestem nieprzygotowany, nieprofesjonalny i transakcji nie będzie!"
Mają być pieniądze na koncie! Transakcja jest źle przygotowana! Notariusz działa na jego niekorzyść, jest stronnicza, a ja jestem nieprzygotowany, nieprofesjonalny i transakcji nie będzie!
Notariuszce drżały ręce. Dłuższą chwilę zajęło jej obniżenie ciśnienia krwi w organizmie, ale jak odzyskała trzeźwość umysłu oznajmiła: undefinedw mojej kancelarii została zawarta umowa przedwstępna, a w niej zgodził się Pan na takie rozliczenie, jakie jest przeze mnie dzisiaj zapisane w projekcie. Jeśli nie wykona Pan umowy to sporządzony zostanie protokundefinedł z dzisiejszego spotkania, a państwo Wiśniewscy będą mogli dochodzić roszczeń o przeniesienie własności lub zwrot zadatku w podwundefinedjnej wysokości w sądzie!undefined
W tym czasie kupujący w szybkim tempie nabierali rumieńcundefinedw . Siedzieli w ciszy, absolutnie skonsternowani i przerażeni. Tydzień wcześniej sprzedali swoje mieszkanie. Byli w trakcie wyprowadzki i właśnie się dowiedzieli, że nie mają gdzie się przenieść. Może nie ogarnęła ich wizja bezdomności, ale nie na żarty byli wystraszeni. Do mieszkania, ktundefinedre kupowali chcieli się szybko wprowadzić. Stan lokalu był jednym z kluczowych argumentundefinedw przemawiających za kupnem akurat tego lokum.
Wizja finalizacji umowy w sądzie i zmuszania pana Adama do sprzedaży (zgodnie z polskim prawem umowa zawarta w formie aktu notarialnego daje stronom uprawnienie do przymuszenia drugiej (opornej) strony do wykonania umowy przed sądem) nie napawała ich optymizmem, lecz przerażeniem. Czas naglił, a pan Adam był wyjątkowo uparty.
Awaryjne metody płatności w trakcie aktu notarialnego
Na szczęście, kiedy pani notariusz objaśniała alternatywę sądową dokończenia transakcji, ja miałem czas ochłonąć i zebrać myśli.
Przeanalizowałem sytuację. Było jasne, że umowa musi być skonsumowana. Jak nie dzisiaj to jutro, jak nie jutro to pojutrze, ale koniec nastąpić musiał. I nie mundefinedgł to być koniec undefinedsądowyundefined. Pomimo, że presja na mnie i panią rejent była ogromna to pana Adama powoli opuszczały silne emocje. Argumenty prawne zaczęły chyba działać na wyobraźnię i widać było pierwsze oznaki dążenia do znalezienia jakiegoś rozsądnego rozwiązania.
Po chwili powiedziałem:
undefinedTrzeba transakcję przesunąć w czasie. Spotkamy się za trzy, cztery dni. Jedyne, możliwe rozwiązanie jakie ja widzę to depozyt notarialny. Kupujący wpłacą całą kwotę na depozyt notarialny i notariusz zrealizuje i zagwarantuje panu płatność.undefined
Pan Adam ucieszył się bardzo, ale jego radość trwała stosunkowo krundefinedtko. Dokładnie do momentu, kiedy notariuszka podała koszty obsługi depozytu. Zwykle mam w tym zakresie rabaty dla moich klientundefinedw, ale pan Adam swoim zachowaniem i uszczypliwościami zasłużył widocznie na taksę bez rabatu. Ostatecznie to rozwiązanie zostało odrzucone.
Szukając wyjścia z impasu padła ze strony sprzedającego propozycja undefinedaktu przerywanegoundefined. Miało to polegać na tym, że strony podpiszą umowę, następnie pundefinedjdziemy do banku. Kupujący zapłacą w okienku, dostaną pisemne potwierdzenie wykonania przelewu i wrundefinedcimy po podpis notariusza. Niestety był to pomysł, ktundefinedry zabezpieczał tylko i wyłącznie dobre samopoczucie pana Adama. Przepisy są w tym zakresie bezwzględne. Akt notarialny podpisany przez strony, notariusz podpisać musi. Nie może odmundefinedwić. Gdyby, więc teoretycznie kupujący nie doszli do banku lub zwyczajnie odmundefinedwili zapłaty to i tak notariusz musiałby złożyć podpis. Poza tym pani Ania, młoda notariuszka była zwyczajnie bardzo profesjonalna i oznajmiła, że undefinedtakich rozwiązań nie akceptuje i jej zgody na partyzantkę nie maundefined.
Byłem pod presją już dobrą godzinę. Zrezygnowany i zestresowany dodałem, że szkoda, iż bank sprzedającego i bank kupujących to dwa rundefinedżne banki, bo gdyby to był ten sam bank to środki zostałyby przelane natychmiast. Zupełnie nieoczekiwanie sprzedający podchwycił propozycję i ucieszył się bardzo. Stwierdził, że undefinedtrzeba było tak od razuundefined! Nie dość powiedzieć, że po krundefinedtkich wyjaśnieniach natychmiast poszedł zakładać konto. My z kupującymi i notariuszem mocno oszołomieni odetchnęliśmy z ulgą. Pojawiła się szansa, na dokończenie transakcji tego samego dnia.
Po kolejnej godzinie wrundefinedcił do nas uśmiechnięty pan Adam i oznajmił, że konto założył. Pełen sukces! Mogliśmy dokończyć. Myślę, że świeże powietrze i krundefinedtka przerwa dobrze mu zrobiły.
Umowa była dawno przeczytana w całości i omundefinedwiona ze wszystkim szczegundefinedłami. Pozostało ją tylko podpisać. Odbyło się to zgodnie ze sztuką. Akt został podpisany przez klientundefinedw, następnie przez panią Anię i mieszkanie zmieniło właściciela.
Pozostała formalność - czyli zapłata.
Ups, bank nie wyśle przelewu
Kupująca usiadła do komputera wyjęła okulary, portfel iundefined pobladła. Podszedłem do niej i widząc przerażenie w oczach zapytałem cicho:
undefinedco się dzieje?undefined
undefinednie mogę zrobić przelewu. Skończyła mi się zdrapka!undefined - oznajmiła
(W banku PKO BP były w tamtym czasie karty - zdrapki chroniące kody do wykonywania przelewundefinedw, a ostatnia zdrapka służyła tylko do aktywowania kolejnej karty kodundefinedw. Nowa karta została jednak w domu klientki. O przelewie nie było mowy! Pan Adam usłyszał moją rozmowę i prawie krzycząc, stwierdził, że w takim razie umowę trzeba zniszczyć, podrzeć i wyrzucić! Spotkamy się ponownie! wykrzyczał. Radosny nastrundefinedj, jaki przyniundefinedsł wracając z banku prysł jak bańka mydlana.
Kolejny raz na wysokości zadania stanęła, jednak młoda pani notariusz. Powiedziała zwracając się do pana Adama, że undefinednikt tu, w jej kancelarii nic niszczyć nie będzie! Umowa jest podpisana! Własność przeszła! Strony dokument podpisały! Koniec! Proszę czekać na zapłatę i w razie czego korzystać z dobrodziejstw zabezpieczeń prawnych, jakie były wpisane do umowy i zostały szczegundefinedłowo panu wyjaśnione godzinę temu!undefined
Klient stał oszołomiony i rozdygotany. Najwyraźniej nie był przygotowany na tak stanowczą reakcję.
Państwo Wiśniewscy ocierali pot z czoła, a ja dostrzegłem malutką szansę na słodką zemstę. Powiedziałem: undefinedwspundefinedłczuję panu. Tyle starań. Własność przeszła. Mieszkanie sprzedane, a pieniędzy nie maundefined Niech się pan jednak nie martwi państwo Wiśniewscy powinni zapłacić!
Pani Wiśniewska oznajmiła, undefinedże już biegnie do banku płacićundefined i zaczęła wychodzić z kancelarii, a pani Ania dodała undefinedniech się pan nie martwi, może po drodze nic im się nie stanie i zapłacąundefined.
Pierwszy raz tego dnia pan Adam podjął szybką, zdecydowaną decyzję. Prawie wykrzyknął:
undefinedidziemy z kupującymi do banku!undefined
Dogoniliśmy ich przed budynkiem i pomaszerowaliśmy wspundefinedlnie do banku. Szczęśliwie dotarliśmy do PKO bez dodatkowych atrakcji. Wiśniewscy zapłacili za mieszkanie. Panu Adamowi spadł kamień z serca nie mniejszy, niż kupującym, ktundefinedrzy wreszcie mieli gdzie się przeprowadzić. Płatność została zrealizowana.
To czego obawiał się klient, a co jest absolutnie powszechne i tak nastąpiło. Płatność odbyła się po umowie.
We własnych sprawa trudno zachować obiektywizm
Transakcja trwała kilka godzin. Wrundefinedciłem do biura pundefinedźnym popołudniem, zmęczony, z resztkami emocji w głowie, a w drzwiach przywitał mnie właściciel agencji i zapytał:
undefinedgdzieś ty był pundefinedł dnia, na rybach?undefined
Zacząłem relacjonować, co się działo i dowiedziałem się, że pan Adam jest z zawodu radcą prawnym! Czynnym zawodowo prawnikiem!
Z czego wynikały jego obawy, nie wiem do dzisiaj. Ale może jego zachowanie było potwierdzeniem, że we własnych sprawa trudno zachować obiektywizm ? Przecież lekarz nie powinien leczyć członkundefinedw rodziny, ani siebie. Może to samo dotyczy innych profesji?
