“Po ile chodzi ziemia”, czyli ile kosztuje moja działka?

Dopóki nie obejrzę nieruchomości i nie zapoznam się z dokumentami, nie odpowiadam na pytanie: “po ile chodzi ziemia”?


O czym przeczytasz?

Ile kosztuje działka

Wchodzi człowiek do biura nieruchomości i pyta: undefinedpo ile chodzi ziemia w undefinedundefined (tu pada nazwa miejscowości, w ktundefinedrej rozmundefinedwca ma działkę). Baczne spojrzenie w moją stronę i szybka sonda znajomości lokalnego rynku w jakimś Pcimiu Gundefinedrnym czy Dolnym (przepraszam za Pcim, bo nie wiem nawet, czy jest Gundefinedrny i Dolny). Czasami w trakcie takiej rozmowy kiedy podaję klientowi odpowiedź, pada stwierdzenie: undefinedbo wie pan, sąsiad to sprzedał swoją po 500 zł za m2undefined.

Zawsze wtedy myślę, że w narodzie zachwiane są proporcje pomiędzy wiarą a rozumem (na rzecz wiary oczywiście). Jakby nigdy undefinedSamych Swoichundefined w TV nie puszczali. Ja np. oglądałem, więc wiem, że sąsiad co najwyżej może czegoś zazdrościć, ściemnić, zrobić na złość, ale na podstawie jego wypowiedzi ustalać wartość własnej nieruchomości to już nie sposundefinedb.

Analiza wartości gruntu jest znacznie bardziej skomplikowanym procesem

Po pierwsze nie ma dwundefinedch identycznych działek. Działki to nie samochody, nie zjeżdżają z taśmy jednakowe. Mogą być mniej lub bardziej podobne, ale w zasadzie rundefinedżnią się zawsze, a te rundefinedżnice bardzo wpływają na cenę. Z czego wynikają rozbieżności? Aby być precyzyjnym, należy odpowiedzieć, że ze wszystkiego! Kształt, sąsiedztwo, media i odległość od uzbrojenia terenu, nasadzenia, stan prawny, status działki, klasa bonitacyjna, stanowiska archeologiczne, wydane lub niewydane warunki zabudowy, wjazdy, zjazdy, szeroko pojęty stan prawny (nie wymieniłem wszystkiego). Te ważne elementy (występujące w rundefinedżnej kolejności) składają się na szeroko pojęte możliwości inwestycyjne, czyli co i jak szybko można na danym gruncie wybudować i z tego też bezpośrednio wynika możliwa do uzyskania cena sprzedaży.

Nie ma żadnych jasnych reguł

Nie żeby ich nie było wcale, bo przepisundefinedw jest aż nadto, ale te, ktundefinedre obowiązują, są tak wielowątkowe i pokręcone, że przygotowanie działki do sprzedaży i właściwa jej wycena to zadanie niezwykle trudne. Ja odpowiedzialności uczę się cały czas. Pierwszą lekcję od życia odebrałem lata temu. Właśnie zdałem egzamin państwowy i otrzymałem wymarzoną licencję pośrednika (ktundefinedrą mi bezceremonialnie odebrał minister Gowin w 2014 roku, regulując rynek pośrednictwa - przepraszam, ale musiałem się publicznie pożalić). Rozpierała mnie duma, wiedziałem undefinedwszystkoundefined i wydawało mi się, że nic mnie więcej na rynku nie zaskoczy.

I nagle pojawili się u mnie klienci, ktundefinedrzy nieświadomie zburzyli mundefinedj idealny świat. Do sprzedania był ciekawy, prostokątny kawałek gruntu w Wawrze. Zrealizowałem już kilka transakcji na tamtym terenie i byłem doskonale zorientowany w lokalnych realiach. Tak mi się w każdym razie wydawało. Właścicielka nieruchomości pracowała tuż obok mojego biura i łatwiej nam się było spotkać u mnie w biurze przy kawie niż na działce, ale podczas zaledwie drugiego spotkania podpisaliśmy umowę na wyłączność. Doskonale się rozumieliśmy ze sprzedającą, a ja bardzo cieszyłem się z nowej oferty. Dopiero następnego dnia po podpisaniu umowy pojechałem na działkę. Moja znajomość z klientką rozwijała się w tak szybkim tempie, że nie obejrzałem wcześniej nieruchomości w terenie. Nie było czasu. Zaufałem swojemu doświadczeniu, wiedzy i dokumentom geodezyjnym, ktundefinedre pokazała mi podczas spotkania klientka.

Dojechałem na miejsce, wysiadłem z auta i prawie padłem z wrażenia

Działka była zalana wodą. Jeden wielki staw, a dokładnie pundefinedłtora hektara stawu. Wszędzie dookoła woda i to taka po pas! Naprawdę nie dowierzałem. Że też nazwa ulicy (Spadowa) nie natchnęła mnie do wcześniejszych oględzin. Przeżyłem szok. Osiem km w linii prostej do Pałacu Kultury i Nauki, a teren dookoła był cały podmokły. Na drzewie dostrzegłem wiszącą starą tabliczkę informującą o jakimś rezerwacie ptakundefinedw. Masakra. Zrobiłem kilka zdjęć i pojechałem do urzędu gminy Wawer. Na miejscu dowiedziałem się, że cała okolica była przeznaczona w starym planie miejscowym pod sport i rekreację.To była dla mnie dodatkowa informacja sugerująca, co gmina planowała tu wcześniej. A ja myślałem tylko o sportach wodnych! MPZT (miejscowy plan zagospodarowania terenu) jest aktem prawa miejscowego. Innymi słowy rzecz jest prawie święta - jeśli obowiązuje aktualny MPZT, to mundefinedwi precyzyjnie co, gdzie i o jakich parametrach można wybudować. Wiele pytań potencjalnego klienta uzyskuje natychmiast odpowiedź. Jeśli planu nie ma, określenie możliwości inwestycyjnych działki wymaga długotrwałego procesu wystąpienia o warunki zabudowy i należy skompletować masę załącznikundefinedw. Jeśli jednak jakiś plan był wcześniej, to chociaż w dalszym ciągu istnieje konieczność występowania o decyzję o warunkach zabudowy, to jednak można zobaczyć, jakie były wcześniejsze plany gminy lub dzielnicy.

Dzwoniłem wszędzie, gdzie tylko mogłem się czegoś więcej dowiedzieć i jeden z takich telefonundefinedw wykonałem do znajomego geodety, ktundefinedry uświadomił mi, że cała okolica to ogromne torfowisko. Trzy metry w głąb ziemi nic tylko torf. Ta wiadomość przelała czarę goryczy. Wiedziałem, że nigdy nie sprzedam tej działki. Nigdy też sam bym jej nie kupił. Torf to kopalina i wymaga koncesji na wydobycie. A to wiedziałem już wcześniej. Wiedziałem też, że nawet gdyby udało się ten torf jakimś cudem wykopać, to cała woda z okolicy wpłynęłaby w wyrobisko i jedyne, co było do uzyskania to głębszy staw. Ustalona na wstępie cena była ceną rynkową jak za działkę z perspektywą zabudowy, a nie hodowli karpii. Nikt działki nie kupił. Umowa wygasła, a ja nawet nie zamierzałem jej przedłużać.

Kolejne lekcje przyjmowałem już z większa pokorą, a dzisiaj wiem już, że nie ma czegoś takiego jak undefinedśrednia cena działkiundefined. Każda nieruchomość jest inna i trzeba się do sprzedaży oraz ustalenia jej wartości przygotować. Aby zobrazować, jak trudne są to wyzwania, wspomnę, że właśnie biegnie czwarty rok od dnia podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży działki pod zabudowę wielorodzinną. Niby zwykła działka. Ma nawet normalny dojazd i były też wcześniej przygotowane prawomocne warunki zabudowy. Niestety walka z urzędami trwa w najlepsze i potrwa jeszcze około roku. W wyniku ustaleń inwestora odnośnie wskazanych przez urząd ograniczeń cena działki została obniżona w stosunku do ceny z umowy przedwstępnej o 30%! Takie właśnie są koszty, ktundefinedre gmina przerzuciła na inwestora i ktundefinedre pojawiły się podczas procesu wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Inny przykład - dwa lata po umowie przedwstępnej

Przykłady można mnożyć

Mamy park krajobrazowy, ktundefinedry swoim oddziaływaniem dotyka przedmiotowej działki. Tu uwaga - takich informacji nie ma w dokumentach geodezyjnych dołączanych do umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży. Przekłada się to na spadek możliwości inwestycyjnych w stosunku do działki bezpośrednio za miedzą o undefined połowę. Sąsiad na takiej samej działce może wybudować 20 domundefinedw, mundefinedj klient tylko 10. Do tego undefinedw park krajobrazowy wydłuża proces inwestycyjny o minimum rok w stosunku do działki, na ktundefinedrą park nie oddziaływuje. Deweloper co prawda walczy bardzo dzielnie, ale gdy ostatnio z nim rozmawiałem, mundefinedwił już wprost, że undefinedgdyby mundefinedgł się wycofać z zakupu, to by to zrobiłundefined.

Podobne przykłady można mnożyć

Sprzedałem kiedyś działkę, gdzie pomimo obowiązującego MPZT do działki nie było dojazdu i urząd nakazał ustanowienie służebności (odpłatnie), a na koniec wydział architektury wydał inwestorowi pozwolenie na budowę iundefined sam je zaskarżył. Trzeba się było odwołać do wojewody.

Sprzedałem w Warszawie działkę bez dostępu do drogi publicznej, a leżącą przy drodze gminnej. Na moje szczęście kupujący miał adwokata, ktundefinedry odpowiadał za transakcję od strony inwestora, inaczej miałbym spory problem. I rundefinedwnież należało odpłatnie ustanowić służebność.

Sprzedałem działkę przemysłową z miejscowym planem zagospodarowania terenu pod usługi, ale bez dojazdu dla samochodundefinedw ciężarowych. Ta barwna historia zasługuje jednak na osobny felieton.

Dzisiaj już wiem, że nigdy nic nie wiadomo. Dopundefinedki nie obejrzę nieruchomości i nie zapoznam się z dokumentami, nie odpowiadam na pytanie: undefinedpo ile chodzi ziemiaundefined?

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stopy procentowe, WIBOR a zakup mieszkania #SĘKwFinansach - Oskar Sękowski

Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej z rzędu podwyżce stóp procentowych. Nie pozostaje to bez wpływu na raty kredytów i zdolność finansową polskich rodzin. Komentarz odnośnie aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości i finansów oraz wyjaśnienie podstawowych pojęć zapewnia Oskar Sękowski, redaktor mieszkanie.pl i analityk branżowy. Zapraszamy na 1 odc. nowej serii!